民法典“三分之二业主参与”难倒了全国的中大型小区？上海一小区交出了答卷

细如水

如果最近你发现自己小区的维修不够及时，要多一分理解。小区内重大维修、物业选聘等重大事项都需召开业主大会表决。今年 1 月 1 日《民法典》实施后，物权编中规定 " 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决 "。如何理解 " 三分之二业主参与 "，" 从严认定 " 难倒了全国各地的中大型小区，也在上海各区、各街道引发很多讨论。
最近浦东新区一个 3640 户的大型小区通过引入第三方机构硬核扫楼、技术计票等操作首次破题。截至 4 月 6 日，留给小区扫楼的时间还有 24 天，但离成功实现 " 三分之二 " 仅有 231 票的差距。这样的操作为中大型小区实现 " 三分之二 " 提供了破解样本。因为从理论上说，开一次业主大会，小区只要能支付每户 20 元左右的花费就可以购买扫楼服务，这对公共收益充裕的商品房小区而言并非难事。
《民法典》改变了小区业主大会表决流程
一年之计在于春，许多小区的待办事项会在年头进行征询表决。但随着《民法典》的正式实施，物权编中规定 " 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决 "，这给基层社区治理带来了变化。
" 从以前的人数、面积过半，到现在的过三分之二，比例提高本身就增加了难度，而‘三分之二’按照《民法典》从严认定，又使议题通过的难度加大了。" 一直奔走在社区一线解决治理难题的凡茸社区事务服务中心负责人黄月明指出，因为这个小小变化，一些小区赶在去年年底前密集表决小区事项，一些小区短期内选择观望，而一些需要动用维修资金、表决物业选聘事项的小区，不得不 " 摸着石头过河 "。
静安区的慧芝湖花园小区业委会主任吴劲轩已经小试过一次。小区几个楼栋的大堂天花板吊灯需要维修，在进行楼道征询时发现以前的规则行不通了。" 以小区 26、27 号楼为例，已表决的同意票为 99 票，送达但未参与表决的票有 84 张，按照小区规约‘未反馈视作同意已表决的多数票’，同意总数 183，同意百分比是 100%。但按照《民法典》的条款，参与投票的业主仅占 54.10%，未达到‘三分之二业主参与’的要求。" 从数据上看，超过半数业主投出了同意票，如果 " 从小区规约 "，完全可以算通过，但如果 " 从严 " 按事实参与者算，则不行。
对于这个结果，业主并不买账，直接反映到街道，表示无法接受 " 因为回票率不足三分之二而无法启动维修基金进行改造 " 的结果。" 今年我们小区还将召开业主大会征询门口道路维修工作，如何达到三分之二，依旧是摆在我们面前的难题。" 吴劲轩说。


普陀区的中环花苑小区已经试了一次 " 从严 " 认定模式，用实打实的方式呼吁业主参与。" 小区最近一次的业主大会是 2020 年 12 月 30 日启动的《上海市普陀区中环花苑小区关于第六次业主大会会议讨论事项的公告》，公告发出之后第二天，就接到属地房办提醒，由于民法典将于元旦正式生效，原有的相关条文不再适用。" 业委会主任何剑坦言，" 小区业主大会的筹备很繁杂，任何一个环节出现纰漏，都将导致最终的决议不具备法律效力而被撤销，要求三分之二的业主投票反馈，无形中把难度又提升了一个层次。" 房办当时的要求是暂缓召开业主大会，等相关地方性法规的操作实施细则落地后再启动。由于征询议题涉及物业费调整，何剑觉得这个议题比较特殊，就算沿用过去的 " 不反馈视同大多数意见 " 条款让议题表决通过，习惯 " 漠视 " 的业主在不知情的情况下产生的决议，很可能在后期落地执行环节出现后遗症，于是决定直接向民法典新规要求靠拢。
向新规靠拢，这个小区有基础。小区共有 1059 户业主，体量不算小，但在过去将近 5 年的时间里，小区已通过业委会改选、小区内系列活动等，打造出了一个熟人社会，小区内各种自发组建的兴趣群几乎实现了业主全覆盖，而这正是业委会能组织足够的业主志愿者参与扫楼、发票以及实现 " 三分之二 " 回票的关键。
但更多的小区并不能做到，而且往往小区体量越大，" 三分之二 " 回票难度越大。社区治理者交流平台众蚁社区负责人韩冰告诉记者，从过去几个月反馈的情况来看，一旦 " 三分之二 " 从严落实，这对大型小区的运行简直等同于直接按下重要事项 " 暂停键 "。" 像上海内环内体量最大的中远两湾城，小区有 1.2 万余户，如果不是赶在去年底前召开业主大会选聘物业，到今年就基本动弹不得了。"
一个小区决定引入第三方跑楼
在一个有 499 人参与讨论的上海业委会参与者交流群里，分布在不同区的小区分享过 " 三分之二 " 的操作难题，个别街道还对辖区内不同小区制定了不同标准。有的主管部门对自己愿意看到的议题如物业续聘，会选择 " 睁一只眼闭一只眼 "，而对不想推动的议题如物业重新选聘，则会直接以不符合 " 三分之二 " 予以否决。正当体量大、户数多的小区感叹难点突出时，浦东新区东方城市花园（二期）最新尝试引入的第三方跑楼、计票的操作，为达成 " 三分之二 " 提供了一个实现样本。
这是一个有着 3640 户、87 个楼组的小区。东方城市花园居民区党总支书记陈俊向记者介绍，作为南码头路街道最大的自然小区，根据新规完成回票三分之二相当困难，因为 " 小区有 1100 多户是出租户，比例接近三分之一 "。陈俊坦言，小区召开业主大会，居委会也不便组织楼组长去发票，因为以前有过 " 吃力不讨好 " 的经历——居委会发动楼组长去给业委会帮忙，有些业主却认为居委会这么热心一定有猫腻，" 那可真是百口莫辩 "。
但小区建造了近 20 年了，很多设施设备出现了问题，技防升级改造不能等。为了确保业主主张的公平、公正，业委会委员一致同意通过引入第三方专业机构来跑楼发送选票。第三方送票的最大不同，是他不会向业主提供任何建议，只是通过多频次的扫楼将选票送达业主，业主们根据自己的意见去填写表决票。
操作并不复杂。由于东方城市花园（二期）小区的议事规则中有 " 业主委员会开展工作的经费来源于本小区公共收益的 20%" 的条款，而小区召开业主大会的开支也涵盖其中，小区业委会按照每户 20 元的标准购买了上海辰望咨询公司的跑楼服务。


跑楼并不简单。据该公司负责人杨峰介绍，3640 张选票，分给 8 个人负责，从今年 3 月 15 日开始，这些工作人员不定时在小区跑楼发票，并且尽可能地当场回收选票。经过两轮 " 扫楼 "，截至 4 月 6 日，通过工作人员、楼组长两两结伴上门，一共发出选票 2299 张，回收 2196 张，" 仅缺 231 张，就可满足‘三分之二’的要求了 "。
事实上，东方城市花园（二期）小区对这项服务并不陌生。辰望团队曾在 2019 年为小区提供过一次跑楼服务，只是当时的操作较为方便——议题提早 15 天公告，完成两遍扫楼后，没有送达的选票放入业主信箱，第 16 天开票。根据小区规约中 " 未反馈视为同意多数票 "，当时可以轻松达标。但现在不一样了，因为小区约有三分之一的业主出租房屋，必须在开票前预留出充裕的时间。"3 月 15 日公告，4 月 30 日才开票，比原来多预留的一个月，一方面确保居住在小区的业主有足够的时间回票，另一方面方便出租户办理委托事项等。" 杨峰说。
从目前的情况来看，委托第三方跑楼的成效已经显现。为此，居民区党总支书记陈俊很希望社会各方机构能多多参与社区建设。" 其实基层是最需要第三方的地方，现在老百姓的要求高了，他们对美好生活的向往和需求，需要更贴心的服务与之匹配。"
如何保证业主 " 参与表决 " 在基层落实
" 业主是住宅小区自治管理的主体和直接受益人，小区的重大事情应该让业主共同来做决定。" 东方城市花园（二期）业委会主任高晓怡认为，完善基层治理重在促进业主参与。为了保证符合《民法典》对参与业主大会人数的要求，减少表决后因为出现不同意见而引发社区矛盾的情形，小区业主委员会应当通过多种方式及途径送达表决票，积极鼓励业主参与表决。


" 我们选择第三方组织辅助我们完成这项工作，既是出于规范业主大会运作，把专业的事交给专业的人去做，也是为了让业委会从繁杂重复的事务性工作中摆脱出来，集中精力做该做的事，从而为更多热心公益的业主参与业委会工作降低门槛。" 当然，东方城市花园二期的成功也有多种因素的叠加：小区议事规则事先约定了召开业主大会可以从公共收益中开支经费的比例，让小区可以 " 花钱买服务 "；小区所在街道房办、居委会都比较开明，支持业委会的这一决定。居民区党总支书记陈俊认为，各司其职是小区共建共治的关键。" 小区曾有各种矛盾，如何消除业主的不信任感，聘请第三方介入是一个破题的手段。"
众蚁社区负责人韩冰也赞成用市场化的手段来解决治理难题，但从目前的情况来看，18-25 元 / 户的业主大会会议组织成本，并非所有小区都可承受。一方面，有些小区没有公共收益，另一方面，上海的业委会不是独立操作主体，没有独立的账户，小区经费都是经由物业公司进出账目，在这种情况下，一旦要表决的议题是涉及物业去留一类的敏感议题，业委会很可能无法动用这笔费用。" 如果东方城市花园（二期）业主大会的表决议题是换物业，还能不能其乐融融地外包服务？估计要业委会自己垫钱买服务。"
那 " 参与表决 " 究竟该如何理解？事实上，《中华人民共和国民法典释义》第 528 页明确解释了为什么把 " 参加 " 改成 " 参与 "：民法典各分编草案征求意见过程中，有的意见提出，" 参加表决 " 比较正式，实践中，业主可以通过多种形式参与表决，如问卷等，不一定通过出席会议参加表决的形式，建议将 " 参加表决 " 修改为 " 参与表决 "。2009 年建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条也有这样的指引：未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。


在韩冰看来，如果小区议事规则里有对 " 参与表决 " 的认定，也有对 " 规定时间内没有反馈的表决票 " 的认定条款，就应当尊重业主的选择，防止 " 三分之二 " 条款被滥用。
凡茸社区事务服务中心负责人黄月明则认为，业主大会征询的核心是尊重并如实反映业主的真实意愿，法规 " 三分之二 " 的要求核心是增加业主对小区事项的参与度。在数据化如此普及的今天，在推进小区事务的各项征询时，应该通过技术的加持，增加反馈渠道，提高业主大会的参与度。" 比如表决票是不是可以自己打印，再拍照发送给专门负责回票的人？" 在他看来，如果一味强调要通过邮寄的方式送达且需要将收到的原件快递回小区，无疑会减弱业主意见的表达。为此他建议广大小区及时修订补充业主大会议事规则中的约定回收方式。
题图摄影：谢飞君 其它照片均由受访者供图
栏目主编：张骏 本文作者：谢飞君 文字编辑：谢飞君