上海学区新政致学区房“凉凉”，广州会步后尘吗？

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学区房的江湖不败地位，被撼动了！
3 月中旬，上海发布学区新政，名额分配综合素质录取，导致学区房一夜跳水。跌价最多的房子，仅 24 小时价格就蒸发了 60 万。
有买不上学区房的人欢呼上海学区房终于要 game over 了，也有刚 " 倾家荡产 " 买上学区房的家长发文怒斥新政。
还有更多吃瓜群众，举起双手双脚发出灵魂三问：会推广全国吗？没入手的还能买吗？买了的要卖吗？
广州家长们，别急，我们来回答这个问题。


为什么拼了老命也要买 " 学区房 "？
学区房，一种价格和楼龄可为正比的神奇房子。
外表看上去虽然 " 平平无奇 "，价格却是 " 惊为天人 "。它们的主人，短则三年一换，长则九年一轮，但无论房子多小、小区多破、价格多高，想买它的人，依然络绎不绝。
拥有学区房的人，信奉一句箴言：学区在手，保值必有；增值无忧，接盘无畏。
因为它的价值神话，建立在了教育资源的稀缺上。
举个例子。
在广州，头部高中基本包揽了通往全国 985 名校的门票。以华附、执信为代表的省一级中学高优率可超 95%，而普通的公办或民办学校，高优率能达到 40% 就已称得上不错。
这种情况下，头部高中为了提高自己的名校升学率，" 战场 " 就会被下放到初中，只要能率先从对口的头部初中里把尖子生搞到手，生源上就赢了其他学校一大截。初中也同理。
因此在这个体系里，头部高中 ← 头部初中 ← 头部小学是一个完整的利益链。你想进头部高中，最妥当的方法就是先让自己进一所牛掰的初中。
怎么进？
很简单，根据义务教育阶段 " 就近入学 " 原则，到牛掰的小学或初中旁买套房子，你就拿到了入场的门票。
很多家庭节衣缩食、拼了老命往里挤，赌的不过是自家 " 没那么优秀 " 的孩子，能通过学区这个筹码，进入名校、走上巅峰、实现阶层飞跃。


鸡头或凤尾？家长已经做了选择
它的本质，是稀缺的教育资源对市场的垄断，既考验学生的能力，也考验家长的钱包。
那些有钱买、并且买得到学区房的人，当然会为自己能抢到稀缺教育资源而高兴；
但对那些家庭经济实力不足以加入 " 炒房战争 " 的家庭来说，自然显得不够 " 公平 "。
所以这些年各地接连出台教育政策，什么 " 多校划片 "" 租售同权 "" 摇号入学 "" 九年一位 " 等等，都是试图拉低学区房的天花板，不过收效鸡肋。
那么，上海的学区新政为什么会像水里炸开的油，激起如此高的声浪？
" 名额分配 " 为何能撼动学区房？
上海这套学区新政，全名叫做 " 名额分配综合素质录取 "。
政策其实不新鲜，上海早在 2018 年就开始搞了。广州更早，2016 年就开始做了。
它的核心，是将头部高中的招生名额强制性（注意！是强制性）地分配给初中各校。


上海学区新政
我们以上海今年的政策来做说明。
根据政策要求，优质高中招生名额需要按照比例，分配到各区和每一所不挑生源的初中，合计要占到总计划的 50%~65%。其中，分配到校的名额要占本校名额分配招生计划的 70%。
打个比方，某头部高中计划今年计划招生 1000 人，那么现在就需要拿出 500~650 人的名额来进行分配，其中：
1、150~195 个名额要分配给区；
2、350~455 个名额直接分配到校。
头部高中超过一半的指标被分配出去，这意味着，从优质初中考进优质高中的的名额减少了，而从普通初中进入优质高中的名额增加了。
如果是优质初中里的中等生，那么从前是有机会考进头部高中的，但现在名额分配后，可能就考不上了；
同理，普通初中里的优等生，水平可能也就相当于优质初中里的中等生，从前肯定是考不进头部高中的。但指标一分配 ……
诶！！
不但机会来了，还很可能以比前者更低的分数被录取进去。


上海学区新政分配原则
广州现行的 " 指标到校 " 政策，也是一样的逻辑。
根据统计，从 2016 年政策执行开始，广州就在逐年增加 " 指标生 " 的总数。
2020 年，广州共有 66 所公办示范性普通高中提供了 19606 个分配名额，最终录取了 14476 个人，相比第一年翻了了一倍，流标率也下降了。


广州 " 指标到校 " 政策的完成率
以华附为例，华附的指标被分配给了 107 所初中。
通过查询可以发现，去年华附的提前批录取分数线是 728 分，而指标生的分数线是 695 分，比前者低了足足 33 分。
这就保证了拥有华附指标的初中，完全可以低分高录，干掉头部初中里那些比自己高分的学生，拿下名校通行证。
另外，根据广州新政，2023 年起，广州还将在全省范围内取消名额分配的限制性分数。
这就表示，那些花大价钱买了学区房、进入优质初中读书的学生，可能要面临更激烈的校内竞争；
而那些去了次一级初中的学生，只要能在校内拿到靠前的名次，就可以无惧分数，妥妥当当地杀出重围。


超过 30% 的指标生，都是以低分录取
肯定有人就要说了——
优质初中里 725 分的高分学生进不了华附，一般初中里 700 分的学生反而进去了，这岂不是另一种 " 教育不公 "？
从当下的政策来说，这话没错。
这个政策，对从小牛掰到大的学霸没有任何影响，不就是考试这么简单的事儿，小意思；
对挣扎在及格线上的学渣也没有任何影响，之前考不上，现在依然考不上；
影响最大的，是那些中等偏上的学生和他们的家长。
现在的上海、广州，都是在用这种方式强行降温初中学区，第一年肯定是不公平的，但来上几年，当家长们发现学区捷径是个拖累时，自然就得在 " 凤尾 " 和 " 鸡头 " 里做个选择，而一线学区房的稀缺性，也就随之被削弱了。
那么，广州的学区现状是怎样的？
前面说了，上海的学区新政，上海不是第一个做的，广州比它还要早两年。
上海的名额分配政策之所以能激起水花，是因为上海作为拥有着 2400 万人口的一线大城市，其优质教育资源的竞争程度，远超一般城市。
同级别城市中，广州虽然也同样有着激烈的学区房困扰，但相对充足的牛高数量和近年来极速扩张的名校教育集团，让广州的学区困境显得没有上海那么尖锐。


广州提出推进集团化办学
自 2017 年 12 月以广雅、执信为核心成立首批教育集团后，广州在三年间一共建成了 84 个教育集团，包含的学校超过 150 所。
并且伴着轰轰烈烈的城建大业，这些名校也随着新楼盘遍地开花。
执信往天河、海珠、南沙、从化走；广雅朝着花都、白云走；二中朝着黄埔、增城、南沙走 ……
在新开发的板块，你随便看个楼盘，就能有置业顾问拿着小传单跟你拍胸脯：我们要引进省一级名校 ……
名校多到烂大街，一方面 " 扶贫 " 了教育薄弱的区域，另一方面，也在一定程度上削弱了部分家长对传统学区房的追逐。
顶级的学区竞争，还是激烈。
凭借清华附中这个没落地的大招牌，天河壹品吹风价达到 8.6 万 / 平，天健上城二手挂牌 8 万 / 平，就连 20 年楼龄的中海康城，二手成交价都去到了 6 万。
更不要说 …… 越秀区里那些实打实的传统老学区们。


10 小区为抢清华附中而上书天河教育局
但从另一方面讲，靠实绩逆袭名校，自己造学区，也成为了一种新选择。
比如科学城的东荟城小学，就是凭借一己之力，硬生生把一个普通的小学给读成了学区，在黄埔排名前列，二手房价高出周边一大截。
至于那些挂着名校招牌炒学区概念的房子，过几年如果成绩不行，那务实的家长们自然会把房价一脚踹下来。
so，学区房还能买吗？
从短期来说，学区房的热潮是不会褪的。
很多家长买学区，并不是为了增值投资，只是朴素地想让孩子有个好成绩。虽然买了也不一定成才，但至少概率大一点。
在当前 " 指标到校 " 的政策下，理论上讲，普通中学的优等生比优等学校的中等生更有优势，但没多少家长敢拿孩子的未来来赌。
谁说自家孩子上了所普通初中，就一定能抢到那几个掐尖的名额啊？？
还不如挤进优质初中，一是师资力量好，学习氛围更优；
二是优质初中上优质高中的几率更大一些，毕竟统招和自主招生还在那摆着；
再者，即便上不了优质高中，前三年的学习也没白费，分配到普通高中去也大概率是个重点班，努力一把照样能上个好大学。


所以在学区房这个问题上，曾咨询师的建议是，如果确定要为学区买单，那么依然可以选择有长期实绩产出的学区，但不要盲目追高新盘的挂牌名校。
其中，注意两个关键原则：
第一，尽量避免菜小 + 好初中的老破小。
在市区内，其实有很多老房子属于纯学区，楼龄长、环境糟、面积小，居住价值低，价格纯粹靠学区溢价。这类房子在教育政策改革下是最容易受到冲击的。
如果是主打好小学的学区，那么影响相对较小，因为名额分配降低的是对口初中学区的价值，这就容易让家长把学区房大计前置到小学阶段，所以好的小学学区依然吃香；而小学一般、初中很好的学区竞争力就会被削弱。
这类老破小学区，如果价格超过心理底线，就不要硬上。
第二，多考虑片区的家长素质。
学校好不好，跟生源有很大关系，而生源质量多半取决于父母。高素质的家长，能言传身教，家庭学习氛围好，能给孩子的更多。
因此，多考虑高素质家长扎堆的地方，学校大概率不会太差。
比如天河的珠江新城板块、黄埔的科学城板块、海珠的琶洲西板块等等，都是典型的产业聚集、高知识分子扎堆的地方，这一圈层的人，普遍重视教育、关注下一代的成长。他们的孩子就近进入同一个学校，综合素质相对优秀，更容易出成绩。
尤其是对那些够不上传统高溢价学区房的家长来说，去找一些高知家长汇聚的板块和小区，性价比能够达到最高。
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本文数据 / 图片来源：广州教育局、上海教育局