追问房租暴涨背后几大疑点：究竟涨了多少涉及哪里?

是狐狸呀

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追问房租暴涨背后的几大疑点
来源：中国新闻周刊
这轮房租波动，
究竟涨幅多少，涉及区域如何，
并没有权威数据和准确的统计。


追问 " 租不起 "
本刊记者 / 毛翊君
本文首发于总第 867 期《中国新闻周刊》
房地产论坛水木社区里的帖子终于引爆了人们对房租上涨的情绪。而此时，正值 8 月，租房的旺季。
一位自称是天通苑房东的人，给帖子打上了 " 资本盯上租房，要吸干年轻人的血 " 的标题。他写到，自己拥有一套 120 平方米的三居室，出租时预期价位在 7500 元 / 月，而后引来自如和蛋壳公寓的争抢，两家中介公司相继抬价之后，房子以 10800 元托给了蛋壳公寓。
而此时，原我爱我家副总裁胡景晖高调辞了职，放出长租公寓运营商以高出市场价 20%？40% 的价格争抢房源的消息，矛头直指自如和蛋壳公寓。而后，他自己通知十余家媒体，又三次更改地点，最终在通州宋庄开了个人发布会，要向政府 " 隔空喊话 "。
8 月 19 日，北京房地产协会约谈了自如、相遇、蛋壳公寓等 10 家主要的住房租赁企业负责人，要求其承诺不涨租金，同时拿出共计 12 万余套库存房源投向市场。
在这场万众对资本热烈的审判背后，房租暴涨被分析出多种原因。是否应该急急给资本判刑，而政府又应该扮演什么样的角色？
一线城市房租异动
房租成为热点话题时，李海波正在跟自如的管家争吵。
他看见自如公司在 8 月 20 日发了声明，表示 " 全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过 5%。" 而自己位于望京 " 慧谷阳光 " 的房子在 8 月 24 日到期，管家在 8 月 9 日让他续了费，一年前 3060 元的房租涨到了 3890 元，涨幅约 27%。这是打完服务费 8.8 折之后的结果。管家告诉他，因为是老客户，才争取下这个价格，不然得交的是 4290 元，而且不尽快交就没有优惠了。
这是一套三居室的房子。其中一间是客厅的隔断，也就是李海波的屋子，15 平方米左右。因为公司搬到望京，他也从北京南部的丰台搬了过来，租金涨了一倍，但只要十分钟就能到单位。时间成本在他看来更为重要。
在今年，公司再次搬迁，移到了中关村，他为此要付出一个小时的地铁车程和每月 200 多元的交通成本。此次房租涨价，他决定要个说法。他把自如 " 全国九城续约房源租金较去年签约价涨幅不超过 5%" 的回应发给管家，管家告诉他，得按照 8 月 9 日续费的日期来看，这在自如公布回应之前，所以没有办法再调整房租。李海波一怒之下拨打了 12315 投诉。


链家、自如、贝壳这三家机构拥有大量出租房源。图 / 视觉中国。
而这轮房租波动，究竟涨幅多少，涉及区域如何，并没有权威的数据和准确的统计。从北京市统计局提供的数据来看，今年 7 月，居民租赁房房租的环比涨幅是 0.2%，同比涨幅为 2.8%，1？7 月的涨幅则是 3.1%。这与链家旗下的贝壳研究院所提供的今年 7 月租金环比上涨 2.6%，以及胡景晖所说的环比上涨 6.2%，均不相同，甚至大相径庭。
另一个数据来自中国房价行情官网。同样是今年 7 月，显示的北京住宅平均租金为 92.33 元 / 平方米 · 月，同比上涨 21.89%，环比上涨 2.63%。而成都住宅平均租金为 32.38 元 / 平方米 · 月，环比上涨 0.45%，同比上涨 30.98%；此外，重庆的平均租金则为 29.83 元 / 平方米 · 月，同比上涨 26.44%，环比上涨 0.57%，皆远高于北京。
从《中国新闻周刊》所问及的十余个位于北京不同区域的租客的回答来看，涨价并不普遍。有位于通州果园和西城广安门的租客并未感受到房租上涨；也有租客在大兴长丰园的房租从 3500 多元涨到了 4500 多元，从而搬到了通州北苑，以 2350 元租下了此前 1800 元的一个房间；一位海淀的租客正好赶上了约谈之后的续费，原先涨价 1000 元的费用被压到了 100 元。
8 月 17 日，胡景晖在一场电话会议中炮轰了自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，通过抬高收房价格而扩大房源数量，成为租金暴涨的导火索。他称，大规模长租公寓资金链出现断链，比 P2P 暴雷后果更严重。围绕房租的舆论似乎就此走上高峰。
国务院发展研究中心研究员刘卫民对《中国新闻周刊》表示，这次主要还是一线城市的房租异动，重要的原因在于供求偏紧。
此次约谈之后，10 家企业分别拿出了如下数量的房源：自如 8 万间、相寓 2 万套、蛋壳公寓 2 万间、中天置地 1500 间、乐乎公寓 1000 套、小家联行 1000 间、魔方公寓 900 间、美丽屋 775 套、世杰佳园 400 间、润邦润家 150 间。
而对于全北京出租房源的总数，也未有官方数据。链家集团董事长左晖曾公开提到，这个数目大约在 750 万套上下。据公开资料，自如所有的房源是 70 余万套。
《中国新闻周刊》向蛋壳、自如询问房源等数据，均被拒绝。而蛋壳公寓一位内部人士对《中国新闻周刊》称，此次承诺的这 2 万间房源，是指未来两个月内，租赁到期而被释放出来的，以及在预估中，将要收房和准备装修装配的。
贝壳找房回复《中国新闻周刊》，就北京地区而言，贝壳租房频道的在线可租真房源接近 5 万套。其平台上，北京市每月到期重新上线或新开发房源在 2.5 万套左右。在线房源中，朝阳区占比最大，接近三成；丰台、海淀、通州分列 2、3、4 位，占比均在 10% 左右。
相比之下，来自链家研究院的一则数据显示，2020 年，全国租房人数将达到 1.9 亿。这既是租房的缺口，也是长租市场的争抢空间。
政策的空间
这个空间，链家研究院院长杨现领已有预测。他在 2016 年底发布的行业研究报告中提及，2020 年和 2025 年，中国房产租赁市场的租金规模分别约为 1.6 万亿元和 2.9 万亿元，而到了 2030 年将会超过 4 万亿元。
这样的积累和发展要从 2010 年开始。
当年 4 月 17 日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中，要求 " 调整住房供应结构 "" 房价过高、上涨过快的地区，要大幅增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应 "。
而后，公寓市场开始蠢蠢欲动。魔方公寓、You+、未来域、优客逸家等企业开始盯住中低端公寓，专门针对青年流动人群。随后一年，链家公司的自如也开始正式启动。在 2013 年，魔方公寓获得了 A 轮投资，数目达数千万美元。


一名爱好 Cosplay 的房客在魔方公寓房间里练习舞蹈动作。图 / 新华
李海波在 2012 年来到北京，刚毕业的他在丰台挑中自如的出租房，一两千元的租金和整洁的房间让他觉得是合适的。毕竟，离公司不远，也省去了自己鉴定房东的麻烦。他在那个房子里一住三年，直到公司搬迁。
2016 年后，新的公寓品牌不再增多，李海波也在习惯下认定了自如。长租公寓企业也开始转向运营。据公开数据，这时的公寓企业已经超过千家，有 17 家品牌拿到了资本的投资，另一方面，国企开发商开始试水租赁市场，长租公寓的格局发生转变。
" 一线城市处在调控的状态。" 国务院发展研究中心研究员刘卫民称，" 也就是，限购、限贷之下，二手房业务不是特别好做，也会加强对租赁业务的投入。"
万科、龙湖、复星、旭辉等房企的入局让这两年的长租市场进入迅速增长阶段。根据易居中国旗下房地产研究机构克而瑞的数据，有三分之一规模排名前 30 的房企已经展开了相关业务。
集中式长租公寓就开始于万科集团。在《万科住房租赁专项公司债券募集说明书》中写到，公司的长租公寓业务由 2014 年启动，目前累计服务租客超过 10 万人。" 泊寓 " 长租公寓品牌，就是其在三千亿元规模中推出的一个极小板块。
而后，龙湖地产成立了创新事业部来分管长租公寓等新版块，推出了 " 冠寓 " 品牌。复星则跟途家和未来域合作，世茂房产找上了恺信亚洲，旭辉则联合了华东师范大学。
它们和自如、蛋壳、我爱我家等分散式长租不同是，有自己的整栋房源和物业。" 就像批发和零售的价格相比，可以想到还是有一定优势。" 原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰对《中国新闻周刊》说。
目前，旭辉签约的房源将近 4 万间。高杰坦率地说，此前他们商议了目前的三个目标是，速度、效率和效益，" 但现阶段主要的目标还是发展速度，效益和效率就会放在二三位。而对于速度，也就是在房源争抢上发力，会有增长较大的目标，大概增速在每年 50%。（我们给房主的）租金确实是拿到房源的优势。"
易居研究院智库中心研究总监严跃进谈到，长租公寓通常会通过改造旧物业、收购私人物业进行专业化运营和通过土地开发过程中设定条件来进行项目开发这三种方式来获取房源。
其中，土地的高价是胡景晖一直认为的房租涨价核心原因。
资本驱动
在高地价的前提下，租金回报率是长租公寓企业叫屈的痛点。
SOHO 中国董事长潘石屹近日在微博中称，" 北京住宅金回报率只有 1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。"
资产证券化成为长租公寓企业增进融资的方式。近两年，包括自如在内，数家长租公寓企业成功发行了 ABS（资产证券化）来获取资金。而在分红的驱动下，抬高租金，这也成为此次租金上涨下被诟病的一点。
" 如果长租公寓要能够快速发展的话，肯定要借助一些资本的力量来主推它。" 原旭辉领寓国际社区联合创始人、现上海枫联股权投资管理有限公司管理合伙人高杰称，" 证券化的前提一定是物业进入到持续的运营期，也就是它能够产生比较良好的运营回报的时候才能高度地证券化。"
就在今年 4 月 25 日，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债券性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
此时，自如已发行 " 中信证券—自如 1 号房租分歧信托收益权资产支持专项计划 "ABS，发行规模 5 亿元。旭辉领寓的 REITs" 高和晨曦—中信证券—领昱系列资产支持专项计划 " 也获批，总额度 30 亿元。蛋壳公寓刚刚设立全国首单分散式长租公寓租金收益权公募 ABS" 天风—蛋壳公寓信托收益权资产支持专项计划 "，规模 2.035 亿元。
就在今年初，自如完成了 40 亿人民币 A 轮融资，由华平资本、红杉资本中国基金和腾讯三家领头。作为投资人的华平中国区联席总裁程章伦看中了由中国城镇化下约 70% 的大中型城市 " 新市民 " 构成的租赁消费群体。
很难说清，分红的驱动对房源扩张、房租上涨的利弊各有几分。对于所谓的 " 新市民 " 而言，更加显而易见的是对租赁企业提出的各种支付环节和支付方式有所疑虑。
李海波在自如的出租房住了六年，曾按照管家的推荐使用过京东白条，觉得利息过高，最终还是用手头暂时宽裕的存款走季付完成房租缴纳。
而在通州住了两年的陈航，去年续租时，因是老住户，服务费被打了八折，而由于提前两个月续租，在此基础上又再打了七折。房价涨了几百元，但是折扣下来 " 感觉还能接受，甚至比换房的成本要低 "。在支付时，管家推荐了自如专项分期，声称比京东白条利息低，每个月便宜几块钱。陈航手头紧，为了能够按月支付，同意了这个方式。而在 2017 年底，曾因为绑定的招行与自如出现合作问题，无法使用，被迫换了银行卡。这让陈航对自如的资金链始终心有顾虑。
就在前一星期，杭州一家公司名为 " 杭州鼎家 " 的长租公寓公司破产，约 4000 租客受到损失，而其模式就是将获得的租金放于 6 家网贷平台进行融资，再用此获得的资金接着获取房源，由此拿下 5000 间长租公寓。
把租客交付租金转换成对金融平台的贷款，而长租公寓企业先从金融平台获取一年的租金，这笔资金沉淀让租客觉得，是用自己的信用来套利。
监管缺位
8 月 23 日，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门开始调查 " 房租贷 " 的违规使用情况，称如有查到必定严惩。
除此之外，自如在装修房东的空置房时，为了提高分散房屋的利用率，通常在客厅打造隔断。在去年大兴火灾之后，市场需求量增加一直被长租公寓领域看做机会，但自如租户从隔断房中被驱赶也是存在的事实。
对此，高杰称，" 在拆违上，上海的力度比北京还要大，而上海的租金却没有北京上涨厉害，我觉得很大原因是我们整体上是没有一个系统性的考虑。一方面在政府拆违的时候没有从供给角度去增加，市场上原有的违章建筑被拆完了以后，租房的人都是利益导向，这些人被驱赶完以后只能去租政府政策下合理合法的房子，市场上的需求量就会大。"
" 很难说，租金上涨跟去年的清理有多大关系。住在简陋住房的人，出来以后，一些人也离开了北京，不是找价格更高的住房去住了。" 国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，" 对这样一些产业集聚过程中的城市，可能更多的是要结合产业规划，结合城市的整体规划，包括人口控制的规划，及时提供相应的租房，无论是租还是住都能够跟产业集聚，城市空间调整优化升级能够匹配。"
然而，究竟长租公寓企业对市场的影响力是否有这么大的比重？链家研究院院长杨现领提到，就北京现在的租房市场格局，自如等长租机构占比仅是 10%，其他中介 40%，二房东为 40%，还有 10% 是业主。


而万科集团总裁祝九胜公开说道，长租公寓运营商在北京的渗透率其实不到 5%，在深圳的渗透率不到 2%，" 难以助推房价的上涨。"
" 如果不是出现这一轮房租的异动，我倒是非常赞同政府应该出台相应的政策来支持长租公寓。" 刘卫民称，" 无非就是两个方向，一是降低空置率，通过各种渠道，例如引入固定人群，让现金流更多。另外一方向，就是对长租项目，特别是新建的长租项目，降低土地供应的成本。"
杨现领则判断，未来的格局会是，50% 为专业机构化管理市场，40% 是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，剩下 10% 是房屋分享。
李海波的室友因为这次涨价，搬离了他们的房子，在附近找了一家离地铁步行 25 分钟的房子，仍然找的是自如。刚来北京时，他找过直租的房东，在交接时总是因为冰箱的破旧和墙面的剥落跟房东发生分歧，最后，给房东的 5000 元押金也没有要回。" 还是希望寻找中介公司。"
几位业内人士表示，目前政府缺乏监管和相应的权威数据统计是他们最为困扰之处，而政府过分监管也将是市场不能消化的问题。
去年，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，其中就曾明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。
今年 8 月 21 日，北京市住房和城乡建设委员会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，依托北京市 12345 政府服务热线，开通打击 " 黑中介 " 投诉举报专线，用以投诉中介机构无照经营，或打隔断出租、哄抬房租、恶意克扣租金、押金等等。
而刘卫民觉得，" 政府其实有个很重要的公共职能就是风险提示，对现在明显波动的市场做明显的标记，提示大家如何正确对它做估价，然后让大家在健康有序的投资环境下在这个领域经营。"
（依采访对象要求，李海波、陈航为化名）
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