第一消息：西安将再次万人摇，住建登记系统都崩了

阿里波波

这是西安调研的第一篇。
刚刚得到第一手的消息：
中海铁定万人摇号了，15000 多人；华发紫薇正在核验资料，大概率也是万人摇；保利天悦也在核验资料，基本上是准万人摇。
圈子里的朋友说，住建平台都崩了。


当我执笔写下这些调研内容的时候，内心是极其分裂的。因为我深深知道，一个房价不断上涨，甚至连续上涨的城市，既有一个西部城市崛起的野心，充斥着荣耀与威慑，同时也有底层人民生存的艰难，他们买不到、买不起、不敢买。
开篇，先说我的结论：
1、我对西安楼市非常看好，未来还能涨；

2、基本面扎实，人口还在，产业还在，大学还在；

3、西安的无房、刚需，只能咬牙上车；

4、稳涨第一，市场会逐渐进入临界点。
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西安市场牛逼的第一层：市场。
这一点其实很浅显，参与过摇号的都知道，本地人都知道，外地人都有所耳闻，这件事是个常识。
但是，我仍然找了几个数据，来印证这个观点。
常住人口高达 1300 万，一跃北方第三。
10 年净增 450 万，每年净增 45 万人口。

上半年，已经产生了 5 个大规模摇号盘。
全城都热，限价房全部要去抢，优质二手在涨。

一年内的楼面价全面上涨，涨幅 1000-5000 不等。
曲江大明宫毛坯限价 1 万 9，CID 最高楼面价干到 1 万 5+。
软件新城毛坯限价 2 万 5，航天城毛坯限价 2 万。
今年第一季度，商品住宅去化周期不到 6 个月。


理解了这些，看到了数据，你就非常清楚西安未来 1 年的走势：
限价的还要抢，
学区房还要涨，
优质二手还要涨。
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但是，这些远远不够。
西安市场牛逼的第二层：逻辑和内核。
都知道西安连涨，都知道西安抢房，但是很多人对于西安市场的完整逻辑，却完全不懂。在他们的眼中，西安能连涨 100 年，可能吗？
所以，
西安连涨，不是最恐怖的。
西安抢房，不是最恐怖的。
西安市场最恐怖的地方，在于逻辑，在于内核。我给大家举几个例子，帮助大家去深刻理解西安市场的精髓。
第一、楼面价不断攀升。
2016 年，楼面价 3000，2017 年，楼面价最高 5000+，溢价高达 50%+，到了 2018 年，最高楼面价突破了 1 万 3，但是全部位于主城区。
20 年以及 21 年上半年，土地市场的逻辑发生了巨大的变化：一是全面火热，到处都是新地王，二是浐灞、CID、沣西、沣东、航空等地，甚至连泾河新城都超过了 7000。
这是西安逻辑的第一点：连续 6 年，全城上涨，从主城到远郊，全面开拓。


——图表来源自克而瑞
第二、供应量大，去化量更大。
正常理解，供应量巨大的片区，市场一定不好，片区内一定会打价格战，别说价格上涨，甚至会出现很多跳水价。但是西安市场，彻底打破了这种惯性。
我举一个例子，2017 年的城南市场。
当年，整个西安的住宅供应量 1300 万方，去化量高达 1500 万方。其中城南供应量最大，高达 365 万方，占比超过四分之一。更可怕的是去化量，去化量竟然高达 460 万方，占比高达 30%。无论如何，这都是一个极其恐怖的数据。
——图表来源自克而瑞
第三、改善面积段每一年都在增加。
按照正常情况，西安房价从 1 万涨到 2 万，89 平小三房、120 平小四房一定会非常受欢迎，因为房价太贵、首付太低。但是西安市场恰恰相反，再次打破了这种市场逻辑。
下图中，有一个数据非常明显，100-130 平、140-160 平这两个面积段，占比最大、增速最快，市场的接受度最高。


——图表来源自克而瑞
第四、住宅库存周期不断下降。
2017 年年底，西安住宅库存周期还在 8 个月，到了 2018 年年底，变成 5 个月，到了 20 年以及 21 年上半年，住宅库存周期也在 5 个月。
但是，这个数据非常有意思。
90 平以下数据统计有问题，剩下的 8 个面积段中，竟然有 5 个去化周期竟然不到 3 个月，180 平以上纯改善，竟然也就 4 个月。这是极其恐怖的。


——图表来源自克而瑞
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西安市场牛逼的第三层：为什么是西安。
想要了解市场，必须了解西安。
所有人对于西安的了解，仅限于抢房、很热、连涨 6 年，对于西安最核心的问题，却提都没提：
1、西安为什么会这么热？
2、西安凭什么持续这么热？
不解决这么问题，所有的调研都是扯淡。
我为什么有资格说，大概说几点：
1、我来西安十几年了，
2、扎扎实实住了 4 年，
3、经常带着家人来旅游，
4、至少来西安调研几次。
西安为什么这么热？
分 2 个阶段吧，16-17 年是纯粹是因为价格低，武汉当时 1 万 6，郑州当时 1 万 2，西安才 6000，不抢才怪，不涨才怪；
18 年 -21 年，西安一下子打开了局面，人口流入 + 高校资源 + 西北第一市 + 高科产业，连翻滚动，持续上涨。

一是教育资源。高校资源 + 五小为核心的教育资源。
二是城市的变革。从段市长与曲江，到三星与高新，再到王书记与西安，富人区、产业、环境，又体面又有门面。
三是购买力。这个不用多说，人才落户几百万，10 年招揽 400 多万。
西安这一波有多牛？
一个城市热一两年不稀缺，郑州也曾热过，合肥也曾热过，上海也曾热过，天津也曾热过，都不是好惹的主，蹦的比谁都高。但是就这，照样凉过，照样断过。
西安有多牛？一直在热，全国数一数，找不出 5 个来。
这就是西安最牛逼的地方。
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这次西安，最直观的感觉有 2 个：
一个是房价。
一个是西安政府越来越南方化了。
比如房价。
包括我在内，我这次来西安调研，最让我震惊的一点，就是西安的房价，竟然跟成都差不多高（严格说法，略逊一筹）。
成都限价，西安也限价。成都和西安的最高限价都在 3 万 5 左右，二手房除了极个别的高价，大部分的二手房在 4-5 万上下。
最核心的一点，这两个城市的房价中位数，都在 1 万 7-2 万 2。
很高了。
比如政府的执政思路。
很多话不敢多说，比如什么别墅，还有更多的事情，当年都听了很多。那个时候，对于西安的印象就是：有点土，打不开。
这是所有北方城市的通病。
但是这今年，西安绝对是高端玩家，尤其在土拍市场。之前西安土地都是勾兑，荣成啊，紫薇啊，天朗啊，哪有什么土拍，都是内部勾好，也没有什么溢价，产品极差，但是这几年，又是公开土拍，又是招商引资，又是产城融合，又是市场低迷地王拖底，手腕极其灵活。
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对于西安市场，我的建议是：
1、西安还会涨。
基本面决定了，一年几十万新增，还限价这么死，很多片区供应还很少，不涨才怪。
2、摇号盘第一。
对于西安而言，所有的摇号盘，除了个别的高价盘外，全部集中在 1 万 3-2 万 2 之间，这是西安最安全的价格区间，也是西安最坚挺的房价区间。没有一点问题。
3、高新、曲江依旧是第一梯队。
基本上就是豪宅 + 改善，曲江二期最推荐，其次是 CID 板块 2 万新房，华发就抢，中海也要抢，新希望不便宜。软件新城最特殊，一是价格高，二是竞品多，中介也多，先买低价盘，高价盘肯定不好销售。

4、主城、航空城、沣东、经开是第三梯队。

价格不高，大部分都在 2 万以下，有地铁，有商业，有配套，有学区，买就是了，绝对不会掉坑里。
5、浐灞、沣西、港务是第四梯队。
能不能买？能买，毕竟价格低，毕竟是新区。不过港务区要注意，融创中粮电建还可以，招商就偏了，而且供应量大，投资客太多，全运会到底能带动多少？观望吧，我觉得一般。
6、不要碰空港，不要碰秦汉，不要碰泾河，不要碰更远的新区，回归主城，不是不好，而是周期太长。