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全国房产估值排名发布,这座城市竟超北上广深!

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发表于 2020-5-7 22:15:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

            
            文章来源:中国基金报
            今年一季度,我国GDP录得29年来首次单季负增长。国际上,全球金融市场大幅波动,叠加全球降息潮。
            波谲云诡的形势下,我国部分热点城市楼市却出现异常波动,引发了市场广泛关注。
            对此,「看懂经济」邀请几名看懂经济评论作家对此文进行了深度解读。(评论内容精选自看懂APP的解读)
            
            应习文
            民生银行研究院高级研究员,看懂APP评论作家
            租售比是常用的房产估值方法,取其倒数得到市盈率,便可以与股市的估值进行跨市场比较。但仍需要注意以下几点,避免过于片面:
            1. 股市市盈率是上市公司盈利与市值的关系,但盈利并不全部分配给投资者,因此还要看股息率的高低,股息率与租售比也是可以直接比较的。由于A股股息率很低,所以是否比楼市更值得投资值得探讨。
            2. 与投资上市公司最大的不同,在于投资楼市后,投资者扮演的是相当于“全资股东”和“管理层”于一身的角色。房子如何处置,如何出租,都是投资者说了算。
            但投资上市公司,只能成为一名中小股东,需要面临中小股东与大股东的利益分割,以及股东与管理层的信息不对称等棘手问题,投资收益的保障性,也弱于投资楼市。
            因此单单比较市盈率,认为楼市高于股市就是偏高,也不够全面。
            3. 除了看市盈率外,还需要关注动态市盈率,这点和股市相同,高市盈率的股票,由于高成长性,有时会强者恒强。
            就像深圳,尽管楼市估值很高了,但城市发展前景好,人口净流入,未来租金见涨,自然允许更高的估值,近期市场对深圳的认可也是强者恒强的表现。
            整体来说,利用估值衡量房产投资价值,是一个重要的手段,但也需要综合分析各种影响因素。
            
            王鹏
            中国人民大学助理教授,看懂APP评论作家
            房地产估值是可以有具体的方法,核心在于房地产的价值有多大,房地产市场到底有没有价值?就像炒股票一样,是可以看基本面,也可以用技术分析。
            影响房地产的估值是多方面了,包括地价、周边的环境,该区域的人均工资水平。
            如果用这些因素去评估房地产的价值,全国房地产价格最高的估值不是北上广深一线城市,而是在厦门这个风景秀丽的城市,相对来说价格不是很高,这种估值的手法有一定的这个参考意义。
            北上广深一线城市的房价已经很高了,在以后的房地产的估值上涨幅度不是很大,但是还是要回归本源,回归影响房地产价值的主要因素上.
            长期看区位,交通,人口收入中位数,比如市区跟郊区、大城市跟小城镇的房地产存量市场是不一样,市区和大城市的地产保值高,估值也就高,反之则低;临近交通干线的市场需求较大;人口中位数较为年轻的区域收入高,发展潜力大,低价就高;短期看供需,房地产估值能不能上去,看这个城市和区域的供需是什么情况,供大过于求,估值就高,反之则低。
            当然,未来中国的房地产市场一定是分化发展,像北京,上海等一线城市和有特色的中小型城市的估值会有所上涨,剩下绝大部分城市,像乌鲁木齐等城市区位优势不明显,缺乏投资价值,这些城市的房地产估值下跌成为必然的趋势。
            孙文华
            中国城镇化促进会城乡统筹委副秘书长,看懂APP评论作家
            房价,离不开城市经济的整体发展水平,倘若按照传统的租售价格来衡量房价的价值的话,就完全脱离了城市以“人”为本的发展要素。
            国际上普遍衡量城市房产价值的是“房价收入比”,即单元公寓总价与城市人均收入的比例。这一比例体现了房价与城市居民购买力之间的关系。
            通常,房价收入比在十倍左右是合理的。这个比例也可衡量年轻人购买房屋贷款的还款能力。从而回归“房住不炒”的价值本身。
            从目前国内的房价排行榜看,有些地方房价(均价)过高,显然已经不是当地城市人均收入的正常比例。房价并非越高越好,房价上涨和人口密度有线性关系,在城市化快速扩张期,房价是地方城市经济的引擎。
            但到了城市成熟的阶段,需要靠地区产业来支撑其综合成本,这时候,人均收入代表着地方行业发展水平,成为后城市化的经济风向标。
            房地产最终的宿命是为“人”服务的,不可能脱离其经济属性的本质和规律。房产暴富时代已经过去。
            现在需要的是全要素生产率的提高,房产的估值方法也会逐步归于理性,回归其本质。
            
            周正国
            独立评论员,高级经济师,看懂APP评论作家
            市盈率指标国内外比较,中国股市高于国际标准。原因之一是资本市场封闭。房地产市场更是非贸易品,国际流通性更差,市盈率指标的有效性不高。
            厦门城区很小,相当于其他城市的核心区,纽约城市圈房价和纽约核心区曼哈顿房价比较就不是一个档次。
            深圳城区2000平方公里,相当于东京圈的东京都面积,人均GDP过了2万美金,进入中等发达国家标准,也许房价疯涨有些过火,不过有冒险的理由。
            租售比里租金有分类,有净租金,毛租金分类。计算收益时要注意区别。
            
         









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