房产中介卖房时常遇到的9种难题，解决方法告诉你了！

痞白白

1、如何接待朋友或熟人介绍的客户？
            按照正常的客户标准来对待，可以稍微热情一点。因为你如果太热情，到最后收取费用的时候会很尴尬，既然收取佣金了，那么朋友的成分就有点淡化了。所以还是按照正常标准对待，这样双方都不至于尴尬。
            还有朋友或熟人在要求佣金打折的时候，让经理或店长给他打电话：XXX已经向我们申请了三次，我们研究决定，给你优惠XX，这已经是公司能让步的最大底线了。
            这样客户才能感受到你的真诚，对谁都可以有个交代。
            2、接待回头客和老客户应该怎么做？
            注意细节，要准确叫出客户的姓名，对待客户要热情，但是不过火。感谢客户对公司和本人的信任，对服务的认可并再次选择本中介公司。
            准确记录客人的要求，并把其要求在时间允许的情况下优先办理。即使不能优先，也要告之客户。
            在互相信任的基础上，尽量减少客人看房的次数和频率，将客人的资料登记在案，注为老客户，标明成交纪录和次数。
            在允许的情况下给予礼貌性折扣，因为买卖几套房子的客户一般都是投资型客户，将来还会有机会继续打交道。介绍客户经给公司经理或领导认识，标明对客户的重视。
            3、客户看中的房型已经租售，不考虑其他推荐房源时怎么办？
            首先向客户申明，因为房源的流动性和每天上门的客户很多，房源租售出，是很正常的事情，没必要在一棵树上吊死。我们会尽全力推荐其他的好房源给他，让他满意。
            找出和该租售房源相似的房源，向顾客推荐。着重介绍新房子的性价比和优点，并与原来的房源作一个对比，找出相关差异，以证明新推荐的房源的优越性。让客户重新选择。
            
            4、带客户看房，业主不在，如何进入相同户型的其他住户的房子带看？
            保持微笑，声量适中，说明来意，告知原来房主的姓名，以博取信任。告诉他打搅的原因，就是参观一下房子，时间不会太久，出示相关证件和身份证给住户看，打消他们的疑虑。
            记住进房子的细节，把相关东西放在屋外，空手进去，记得换鞋，或者套上鞋套等等。
            走的时候要恢复原状，即使住户不要求也要恢复原样，大声致谢，这也是经纪人的素质体现。
            5、谈判时如何把握一个度让客户和业主都能感到你站在他们这一边？
            从客户（业主）的思路和要求出发，尽量向他们的想法靠拢，按照他们的话往下圆。
            在客户（业主）价格谈判时，不要简单地否定其中某个人对于价格的认定和想法。找出他们之间的分歧，提出自己出于中立的想法和建议。站在中立立场，帮助双方分析其中的问题。
            在双方陷入僵局时，将双方分开，然后逐个和他们谈。谈的时候要注意，先赞同客户（业主）的想法，再把价格和对方信息传达给另一方时，加入自己的意见，指出其中合理的部分，同时礼貌征询他的意见。
            告诉双方，有分歧和异议对于谈判来说是很正常的，找出双方一两个无关紧要的问题，帮助这一方向另一方努力争取。
            6、谈判中业主家庭内部意见不统一怎么办？
            夫妻一般是共有产权人，在意见不统一的情况下，出售该房源一般有很多麻烦。
            一般我们采取各个击破的办法，把丈夫和妻子分开。在谈判的过程中要找出双方在哪些问题上出现分歧，然后提出这些问题的合理解决办法，或者对其交易房源的好处打消疑虑。
            请记住，在夫妻意见不统一的情况下，不要随便插话，尽量让夫妻双方自行沟通，达成妥协。
            在说话之前，礼貌的说：可以打搅一下可以吗，我觉得这件事情是这样的。同时在谈话中分析夫妻双方谁占主导地位，对占次要的地位的人进行劝告，促使其放弃自己的反对立场。
            
            7、客户准确指出房子缺点要求降价怎么办？
            这个客户肯定是有备而来，已经对房源了解的很清楚了。
            首先恭维一下客户对房子真的很了解，一看就是个行家，看来什么都瞒不了你。一方面和客户解释房源定价的合理性，指出房子他已经看过了，有这些缺点他也知道，正是有了这些缺点，所以订出来的价格相对市场同类房源已经偏低了。
            将客户考虑的焦点引导到房子的价格上来，同时将客人的意见和房子的缺点传达给业主，让业主自行斟酌。
            告诉业主客人的真实意思就是想降价，看看业主的价格还有多少下降的空间。做到心中有数，努力让业主和客户的要求相接近，争取成交。
            8、业主在外地委托代理人办理手续怎么办？
            要求业主传真一份亲手签名给代理人公证过的全权委托书。先根据委托书的内容做判断，看看代理人有无决定权。
            同时，要代理人自己尽快联系房主，把合同细节告诉业主，并强调如果现在不定，会起一些对自身不利的变化，比如错过好的销售机会。
            同时，在签订相关合同或协议的时候要注意自己的免责条款，免得业主回来反悔引起纠纷，保留委托书，作为自己将来免责的依据。
            
            9、如何识别业主房产证件的真假？
            1、首先看纸张质量
            真房产证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作工艺。其识别方法类似人民币的水印头像，只有在光线下才能看出来；假房产证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，比较模糊；真房产证纸张光洁、挺实，用手轻抖有清脆响声；假的纸张手感一般、柔软。
            2、看房产证封皮
            真的房产证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(呈深红色)，字体纹理清晰醒目;假的房产证则封面光滑，颜色暗淡或过于鲜红，封皮较软。
            3、看注册号的凹凸感
            真房产证封皮反面下方的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感；假房产证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。
            4、内页看附记内容
            真房产证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等；假房产证中附记通常为空白。
            5、看图纸和骑缝章
            真房产证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，骑缝章清晰可见；假房产证的图纸很薄，似一般的A4纸厚度，骑缝章模糊或没有骑缝章。
            6、看发证机关盖章
            真房产证第一页上的盖章是由机器套红印制的“XX市房产管理局”行政公章，印迹清晰、干净、均匀；假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。文章来源：互联网
            
         









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