回溯，当前房地产金融环境与哪年肖似？

夜殇伪魅

以下内容节选自
易居季报 之
【金融环境与房地产研究】
本期核心内容
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一季度房地产业金融环境指数进入偏松区间
一季度末M2同比增速创近三年新高，一年期国债收益率创2011年以来新低，房地产业金融环境指数上升至偏松区间。具体来看，房地产业外部金融环境指数上升至宽松区间，房地产业内部金融环境指数仍在正常区间，宏观金融环境放松幅度更大。
预计未来一两年楼市以局部行情为主，不会普涨
当前房地产业内部金融环境与宏观金融环境的关系更像2011四季度至2012年上半年，宏观金融环境转松而房地产调控未放松，参考2012-2013年走势，未来一两年楼市不会全国普涨，只有局部行情。近期深圳上海等城市部分项目成交火热，广州苏州杭州等一二线城市土拍升温，预计不会大范围传导，不会出现2015-2016年全国各类城市房价开始出现轮番上涨的情况。
房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。因此，持续跟踪金融环境的变化，对于研究楼市变化非常重要。
本报告以季度为时间节点，旨在分析房地产业运行的金融环境发展变化状况，力图通过跟踪研究金融环境和房地产数据，剖析二者的相互关系，尤其是通过金融环境的变化研判房地产市场趋势。
本报告从房地产业面临的金融环境，共选取6个最具代表性指标，对指标体系中各指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出当期中国房地产业金融环境指数。
根据2011年以来6个指标波动情况，利用五分法将金融环境指数分为五个区间，分别为“宽松”、“偏松”、“正常”、“偏紧”、“紧张”，分别以“红色区”、“黄色区”、“绿色区”、“浅蓝色区”、“蓝色区”表示。需要指出的是，本区间划分仅是根据2011年以来指标的波动区间情况所做出的相对划分，并非绝对概念。

▍房地产业金融环境
M2-GDP名义增速大幅上升
货币供应，主要是为了满足经济增长的需要，同时物价上涨也需要新增加一部分货币。2019年两会的政府工作报告中首次提出，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。
那么，可以近似的认为，M2增速减去名义GDP增速，所得到的增速差额，可以用来衡量潜在流进资产品市场的货币增速，该增速差额越大，意味着越可能推高房价（属于资产价格），反之，该增速差额越小，意味着越不可能推高房价。
2020年一季度，由于新冠肺炎疫情影响，我国GDP增速罕见出现负增长。为了加大对防控疫情的支持力度，对冲疫情带来的不利影响，央行灵活运用多种政策工具，商业银行信贷投放较多，推动了M2增速的大幅度回升，使全社会的流动性持续保持在合理充裕的状态。
一季度末M2同比增速创2017年二季度以来的近三年新高。受此影响，一季度M2-GDP名义增速的增速差额大幅上升至15.4%。
二季度随着复工复产的加快，经济社会逐渐恢复正常秩序，预计GDP名义同比增速也会回升，M2-GDP名义增速的差额会收窄，不会长期维持在高位，对楼市造成“大水漫灌”。

M1同比增速小幅提高
M1，狭义货币供应量， M1=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款。M1是经济周期波动和价格波动的先行指标，M1增速高，则楼市升温；M1增速低，则楼市降温。
2020年一季度末，M1同比增速为5%，比上季度末小幅提高0.6个百分点，比上年同期提高0.4个百分点。预计随着实体经济流动性的改善，二季度末M1同比增速继续小幅提高的可能性较大。
中国一年期国债收益率下降，创2011年以来新低
一年期国债属于短期国债，主要受利率政策和短期流动性的影响，能够更好地反映利率周期与社会资金价格变化。
4月20日，LPR如期调降，1年期LPR由4.05%将至3.85%，迎来史上最大降幅20BP。预计二季度中国一年期国债收益率有望继续下降，但考虑到目前已处于近十年来的低位，预计下降幅度不会太大。
个人住房贷款余额同比增速连续12个季度回落
个人住房贷款余额由中国人民银行每个季度定期发布，反映的是居民购房的贷款情况。
2020年一季度末个人住房贷款余额同比增速为15.9%，分别比上季度和上年同期低0.8和1.7个百分点。受新冠肺炎疫情影响，2020年一季度全国商品房销售面积同比大幅下降26.3%，因此个人住房贷款余额同比增速回落幅度也有所扩大。
二季度来看，随着疫情的影响消退，商品房销售面积将回升，全国个人住房贷款余额同比增速的回落幅度也会比一季度收窄，增速有可能转为提高。
全国首套房贷平均利率小幅下降
2020年一季度末全国首套房贷平均利率为5.45%，分别比上季度和上年同期低0.07和0.11个百分点。4月20日5年期LPR由4.75%将至4.65%，迎来史上最大降幅10BP，预计二季度房贷利率还将继续小幅下降。
但需要看到的是2月和4月的两次LPR调整，1年期LPR下降幅度均超过5年期，说明旨在刺激经济而非房地产，预计短期内首套房贷利率下降幅度不会很大。
房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速差额连续9个季度为负
当房企到位资金增速大于开发投资增速时，说明房企资金较为充裕，房地产业融资环境较为宽松，将房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额作为一个衡量指标（后称增速差额）。
2020年一季度，房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额为-6.1%，比上季度低3.8个百分点，比上年同期低0.2个百分点。主要是受疫情影响，一季度商品房销售额大幅下降，导致房企到位资金中的定金及预收款降幅较大。
从4月17日的中央政治局会议和近日新华社发布的通稿来看，中央对房地产的“房住不炒”的调控基调并未改变，央行自疫情发生以来也多次强调“房住不炒”，不会给房地产市场大放水。因此虽然身处国内经济增速放缓、货币边际趋松的大环境中，房地产业预计不会出现2016年那样的宽松融资环境。预计房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额会有所收窄。
▍房地产业金融环境评估
房地产业金融环境指数进入偏松区间
根据2020年一季度各项指标数据，计算出中国房地产业金融环境指数。一季度，中国房地产业金融环境指数为0.51，较上季度和去年同期分别上升0.47和0.6。
从2014年四季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后连续8个季度下下行，2018年全年在偏紧区间低位盘整。2019年一季度上行至正常区间的偏下位置，二三季度基本平稳，四季度小幅上行，全年保持在正常区间。2020年一季度，房地产业金融环境指数大幅上升至偏松区间。

2020年一季度房地产业外部金融环境大幅宽松，房地产业内部金融环境未明显放松
为了更深一步分析宏观金融环境和房地产业金融环境的关系，将M2-GDP名义增速、M1同比增速、中国一年期国债收益率等三个指标综合处理后得到宏观金融环境指数，即房地产业外部金融环境指数；
将个人住房贷款余额同比增速、全国首套房贷平均利率、房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速差额等三个指标综合处理后得到房地产业内部金融环境指数。
从两条曲线来看，整体走势大体一致，房地产业内部金融环境指数不仅受宏观金融环境影响，也与房地产调控政策密切相关。
观察三轮指数探底与复苏形态，2014年四季度宏观金融环境和房地产业内部金融环境同步开始上行，这是由于此次货币宽松和房地产调控政策放松是同步进行的。2014年10月，央行开始连续降息降准，货币政策持续宽松。2014年两会上提出对房价的调控由过去的一刀切转变为分类指导之后，地方政府政策放松，全国除北上广深和三亚外陆续取消限购，同时2014年930新政和2015年330新政出台，房地产信贷政策持续放松。但2011-2012年和2018-2019年宏观金融环境和房地产业内部金融环境表现却有所不同。
比如，2011年，为抑制通货膨胀，央行在上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓，四季度后外部金融环境指数震荡上升。而在房地产调控方面则持续加码，2011年1月出台“国八条”，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个，7月初国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，限购城市数增加到近50个。因此2011年四季度和2012年一季度，房地产内部环境指数在外部环境指数已经上升的情况下，继续下行至紧张区间。
再如，2015年底中央提出去杠杆的目标后，房地产业外部金融环境指数持续下行至2017年底。2018年后随着央行多次降准，指数开始震荡上行，2020年一季度已进入宽松区间。而2018年以来，中央多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产调控政策持续偏紧，房地产业内部金融环境指数并未随外部金融环境的好转而上升，持续在正常区间的偏下位置小幅震荡。

预计二季度房地产业金融环境指数继续小幅上行
展望二季度，预计M2-GDP名义增速的增速差额下降，M1同比增速将比上季度小幅提高。随着二季度商品房销售量的回升，预计个人住房贷款余额同比增速有可能小幅提高，房企到位资金同比增速与房地产开发投资同比增速的差额将收窄。
疫情发生后，全球各主要国家的货币均大幅宽松，美联储已将基准利率降至0-0.25%，并推出大规模量化宽松计划，我国货币政策仍有宽松空间，一年期国债收益率二季度有望继续小幅下行。4月的中央政治局会议再次强调“房住不炒”的政策总基调，与此同时，住建、金融等相关部门发布的政策措施也从多个方面对各种投机炒房行为释放严管信号。预计二季度首套房贷平均利率继续下降的可能性较大，但幅度不会太大。
需要看到的是，受疫情影响，一季度M2-GDP名义增速的增速差额出现大幅异动上升，对房地产业金融环境指数大幅上升影响很大，二季度增速差额将会回落，对房地产业金融环境进一步宽松造成压力。综合判断，二季度中国房地产业金融环境指数将继续小幅上行。房地产业内部金融环境指数也将上行，但从高层和央行表态来看，短期内房地产调控政策不会大幅放松，预计最多进入偏松区间，不大可能到宽松区间。
▍房地产业金融环境和房地产市场的关系
房地产业金融环境和全国商品房销售面积的关系
将中国房地产业金融环境指数和全国商品房年初累计销售面积同比增速数据进行对比。数据显示，自2011年末2012年初左右，随着金融环境整体上由紧转松，全国商品房年初累计销售面积同比增速也呈现由负转正的态势。而到了2013年，随着金融环境趋于恶化，成交面积的同比增速也进入了下行通道。2015年初开始，金融环境开始改善，逐渐步入宽松区间，而楼市也出现了较强反弹。在2016年金融环境指数达到峰值并且转向紧缩之后，楼市成交面积的同比也随之下行。2018年金融环境指数全年低位盘整，楼市成交面积的同比增速则不断回落。
2019年房地产业金融环境指数已由2018年的偏紧状态转为正常状态，按照以往情况，楼市成交面积同比增速应随着金融环境的改善而提高，但实际情况是持续在0附近小幅震荡。这是由于在房地产调控压力下，2019年房地产业内部金融环境并未随整体金融环境的改善而明显改善，依然呈低位盘整态势。
经过几轮涨跌周期的验证，发现商品房销售面积与金融环境指数，尤其是房地产业内部金融环境指数走向基本一致。房地产业内部金融环境指数目前处于正常区间，二季度大概率会上行，全国商品房年初累计销售面积同比降幅也将收窄。
房地产业金融环境和百城房价指数的关系
将中国房地产业金融环境指数和百城房价指数同比涨幅进行对比。数据显示，2011年金融环境由宽松进入紧张区间，百城房价指数同比涨幅持续收窄；2012年金融环境由紧张逐渐宽松，住宅价格同比涨幅也开始筑底上行，略滞后于金融环境指数；2013年二季度金融环境开始由宽松逐渐紧张，房价同比涨幅滞后三个季度开始收窄；当2015年一季度金融环境指数再次开始改善时，房价同比涨幅也滞后两个季度开始出现反弹。2016年一季度金融环境指数触顶，下行趋势延续至2018年一季度，2018年在偏紧区间的中部位置小幅震荡，2019年小幅上行至正常区间的偏下位置，百城房价同比涨幅于2017年二季度触顶，此后持续震荡下行至今。
经过几次涨跌周期的验证，发现二者走向基本一致，并且中国房地产业金融环境指数具有一定的领先性，房价同比涨幅表现出明显的“货币”效应。按照以往规律，2019年金融环境趋松后几个季度，百城房价指数同比涨幅也将进入上行通道，但需要看到的是，当前房地产业内部金融环境与宏观金融环境的关系更像2011四季度至2012年上半年，宏观金融环境转松而房地产调控未放松，参考2012-2013年走势，未来一两年楼市不会全国普涨，只有局部行情。近期深圳上海等城市部分项目成交火热，广州苏州杭州等一二线城市土拍升温，预计不会大范围传导，不会出现2015-2016年全国各类城市房价开始出现轮番上涨的情况。
且以往金融环境指数进入偏紧区间后，百城房价指数同比涨幅均会进入负区间，而目前同比涨幅依然为正，说明本轮行情房价可能还未调整到位。目前房地产业金融环境指数处于偏松区间，房地产业内部金融环境指数还处于正常区间，预计2020年二季度百城房价指数同比涨幅将继续收窄。

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易居季报之金融环境与房地产研究：
从金融数据相关性看房地产市场走势
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数据来源：
易居研究院、国家统计局、
中国人民银行、
中国城市二手房指数网站
执笔人：
易居研究院  研究员  沈昕
易居研究院

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文章来源:易居研究院










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