聊聊投资房产的这件事

绝俊异

4月20日是央行公布新一期LPR的日子。不出所料，相比3月份，4月份1年期LPR降息20个基点，5年期LPR降息10个基点。

我们知道，1年期LPR代表着实体经济的融资成本，5年期LPR代表商业房贷的融资成本。
看到5年期LPR下降，不少群友开始跟我留言，咨询投资买房的事情。一个一个的答复太麻烦，干脆简单写一篇文章出来，也算统一回复了。
我先说结论：
2020年以来，希望通过买房子来发财致富永远不可能了！
君不见，国家反复强调“房住不炒”，意思不是很明显吗？那就是不主张老百姓买房子了。如果你的投资不跟着国家的指挥棒走，非要逆势而为，就是很不明智！
我前期写文章，经常说的一句话是，我们看问题一定要有大格局。
如今，“房住不炒”就是监管层的大格局。
如果要培养这种大格局，必须了解国家层面的利益。国家只会从全局上考虑问题，不可能仅仅单方面的利益，比方说地方政府或者国有房企的利益。
就拿国际原油价格来说。
我们知道，最近一段时间美、沙、俄之间就石油减产问题一直在扯皮。
由于石油价格低迷对于美国页岩油企业的影响很大，国内许多媒体开始宣传美国霸权瓦解等等。
这些人爱国的精神可嘉，我也很欣赏，但是我们要理性爱国，才能真正帮到自己的国家。
对于美国精英来说，他们最在乎的是美元霸权所营造的全球供养体系。
这个供养体系为：美国占据科技创新的最顶端，欧盟与日本为美国提供高端制造，中国提供中低端制造，资源国家为美国提供石油。
这跟当年的大英帝国一个德性。在工业化时代，大英帝国营造的分工体系为，英国本土生产工业品，英国殖民地印度、澳大利亚、美洲提供原材料或工业基地即可。
反正，世界霸主所营造的全球供养体系一定是对他最有利的，谁敢挑战这个供养体系，就不惜一切代价灭了谁。
美国页岩油企业在美国能源企业中的占比仅仅3%，即使全军覆没了，那又如何？它动得了美国霸权的根基吗？
所以说，每当我看到国内媒体高呼美元霸权解体，我就仍不住发笑。
对于美国精英来说，它真正在乎的是全球原油市场的“良性循环”，只要全球原油市场能够正常运转，OPEC国家辛辛苦苦赚的那点美刀，很容易就会被重新忽悠回美国人的手中，比如说多买些美国的军火，多买些美国的国债，来美国多投资点。
至于国内的页岩油企业，跟美国精英没多大关系，他们还想着趁机逼迫这些页岩油企业抓紧提高页岩油开采技术，把生产成本降下来。
讲到这里，我们再谈谈美国原油5月合约的负油价，这也是网友今天问的比较多的问题。
今天早上醒来，得到的第一个消息就是WTI原油5月合约出现了“负油价”。

看样子，2020年可真是一个魔幻之年，活见鬼的事情都能够遇到。不过，仔细想一下，也没有什么大不了的。
负油价的消息出来之后，什么美国霸权衰落，大萧条来临的词都整出来了，一点新意都没有，无语。
其实，这些人同样没有大格局，由于这篇文章不是专门谈这个的，我大致说一下。
WTI（西德克萨斯中质原油）出现负价格的核心原因是，4月22日下午六点就是WTI2005的最后交割日。然而，一直到4月21日，仍有17%的仓位没有换月，如果不换月的话，就得面对面交割。
而做原油期货交易的投机者，没有几个想真实交割的，无外乎投机而已。
由于前期美、沙、俄之间的石油价格战，美国最近1个多月已经储存了大量的石油，特别是WTI原油的交易地——库欣，本身就是一个小镇，如今这个小镇的储油库已经快挤爆了。
空头们看到这一点，就认定多头一定不敢交割而违约，自己就可以赚取违约金。因为多头一旦交割，这些原油的贮藏就成了大问题，一旦原油来到个人手中，那就是一个烫手的山芋，扔是扔不得，运输、贮藏的成本又高得吓人。
于是，空头们就拼命开空仓，打压WTI2005原油期货价格，直到把价格打到负值。
这就是原油期货的来龙去脉，大家判断一下，能够威胁到美国所营造的全球供养体系呢？如果影响不到，这种情况跟美国霸权衰落，全球大萧条能扯上半毛钱的关系吗？
我们再来看一下“中国制造”当前在全球的地位。

我曾经在前期文章中讲中国发达国家粉碎机，不光是全球工厂，更是工厂中的工厂，有些人就不满意了。
他们纷纷指出，中国也一个液压枪都生产不出来，就连圆珠笔的钢珠前两年才整出来，更不用说电脑CPU、操作系统，说我是不是太乐观了。
我觉着这些人最大的问题还是没有大局观，总是把目光放在某一个方面，然后把他放大为全部，对40年来中国制造取得的成就充耳不闻。
在他们眼中，中国制造必须哪哪都行，哪哪都牛逼，才能够成为发达国家的粉碎机。
但是，你想一想，这个可能吗？不要说中国，美国能做到吗？
个人觉得，中国只需要在关系国计民生的关键领域取得全球领先的地位，防止某些国家趁机卡脖子，就已经是非常了不起了。
中国虽然有全球最完备的工业体系，我们也不可能取得所有行业的领先权，毕竟全球是已经形成一个庞大的供应链体系，各个国家之间，谁也离不开谁。
对于当下的中国而言，我们一定要在芯片（芯片是最重要的）、汽车制造、能源化工、生物医疗领域取得领先权，否则的话，美国一定会让我们非常难受。
而对于一些虽然能够赚到不少钱，但是并非核心领域的细分市场，我们可以选择战略性放弃，毕竟对于任何国家来说，“大而全”是不现实的。
这样的话，也可以趁机与其它国家保持友好往来，毕竟，能争取过来一个国家替中国说话，绝对是好事。
这就是中国的大国格局！
我们带着这样的大国格局，来探讨为何“房住不炒”就是当今的主旋律，你心里就有谱了。
当前，中国发力的核心在于我讲的那些核心产业上，如果再向以前发展房地产的话，这些核心产业如何发展？
所以说，未来房价一定不能上涨，房地产一定不能成为资本的“蓄水池”，池子中的水一定要来到高端制造、高端服务业、战略新兴行业中去。
那么，你可能要问，为何以前管理层鼓励发展房地产呢？
此一时，彼一时！
前期地方政府鼓励发展房地产，是为了中国的工业化，可以说，房地产为中国的工业化发展立下了汗马功劳！
我们知道，1998年商品房改革以来，地方政府搞政绩工程需要钱，钱从哪里来？卖地是最快捷的。
于是，地方政府靠卖地收入与银行贷款搞起了地方基础设施建设，土地的拍卖价格越高，地方财政收入越高，所以地方政府有炒高地价的动力，房地产企业也有炒高房价的动力。
当然，上述一段话不存在价值判断。
客观来讲，土地财政对于中国的工业化进程帮助非常之大。试想一下，如果没有四处开花的基础设施建设，哪来的“铁、公、机”？哪来如此稳定的电力供应？哪来的4G基站？哪来的光纤、光缆？
没有这些基础设施建设，就无所谓运输业、旅游业的发达，无所谓家用电器市场的发达，无所谓智能手机的生产，无所谓互联网经济的发达……
现如今则不同了，如今我们需要的是“新基建”。

新基建重点发展的是5G、人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施。而这些新型基础设施并不需要地方政府搞土地财政。首先是新基建不像旧基建那样耗费大量资金；其次，新基建中央财政投入就能解决大部分问题。
最重要的是，中国的城市化进程已经进入下半场，再也不能像前半场那样投入大量政府资金了。
当前，中国的城市化率已经达到60%，在这个时间节点，居民与政府的杠杆率已经相对紧绷，房地产在居民家庭财产中的占比已经过高，在这个时期，“去杠杆”必须成为主基调。
当然，当前中国的房子也已经够多了，特别是在90后、00后成为购房主力军之后，房子显得更多。
为何这么说？
因为，由于计划生育的原因，90后、00后的人口相对60后、70后、80后来说，已经大幅减少，再加上90后、00后的父辈60后、70后，他们都拥有自己的房子。这样只会造成房子的相对过剩。
你可能要问，未来房价一定会下跌吗？
那也未必！
国家一直在强调“稳房价”，可从来没有说过“降房价”。
毕竟，卖地收入仍然是地方政府的主要收入来源，当前地方政府仍然有1000-2000万亩土地可以出售，这些土地最起码能够卖5年，也就是说，在未来5年内，一定要稳定房价，否则地方政府的财政状况将会更加难看。
当然，我并不否认，未来部分城市的房价仍然会上涨，特别是一些科技输入型城市，还有一些内地大型枢纽城市。
由于国家的科技创新力度越来越大，以及国家未来发展的方向由外需转向内需，这对于科技输入型城市以及内地枢纽城市来说，都是利好消息。
但是，在未来的日子中，尽管你选对了房子，还能够赚钱，但那终究是逆势而为，稍有不慎，就有可能翻车，何必呢？何苦呢？能顺水推舟何必顺势而为呢？
当然，有刚需买房的，最近1年反而是拿下的好机会。
未来，顺势而为的场所一定是在股市。
当然，我的意思不是让你马上入市炒股，我只是告诉你大方向在这里。










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