二手房成交量环比大增，是报复性消费，还是金融投机？

绝俊异

01、二手房成交量环比大增，被疫情压抑的购房需求要爆发了？
在中国，新房行情是受政府控制的，无论是新房供给量，还是新房价格，都不完全由市场决定。二手房的交易走势，往往可以更好地反映房地产市场的实际情况。根据克而瑞研究发布的一季度数据，全国主要城市的二手房交易在3月环比大增。（注：环比是与上月比较，同比是与去年同期比较）

从上图可以看出，全国主要城市二手房成交量在3月是环比大增的。这主要有三方面原因：
1、疫情之下，一季度前两个月，房产中介基本没开门，房产交易被中断，二手房自然没有成交量。到了3月，复工复产，房产交易逐步恢复正常，前两个月积累的二手房交易需求在3月得到集中释放。
2、疫情以来，货币政策持续宽松，贷款利率不断降低，短期的金融政策，对于二手房的交易也有一定的促进作用。
3、如果联系到近期深圳楼市的火爆，不排除部分二手房的成交数据失真，即为了获得银行的低息贷款，将房屋在自己人手里高价转手。不仅使成交量失真，更使二手房价格偏离实际市场行情。

02、二手房成交量长期上涨难获支撑
但是，仅仅从3月的环比成交量数据，是否就像某些房产中介说的，二手房市场的报复性消费要爆发了呢？从上面我们说的三点原因可以看出，3月的成交量是有多重因素导致的，不能简单的就此认定房地产市场要爆发了。
如果我们看同比数据会发现，除了南京、深圳，其他主要城市的二手房成交量，相较于去年同期都是下降的。这说明市场对于环球疫情、经济下行的担忧还在持续，整体市场的恢复还需要一定的时间。
现在说房地产市场爆发，就跟说A股一鼓作气突破3000点一样不切实际。居民手里没钱，对未来的预期又很悲观，如何支撑楼市爆发？少数城市的报复性增长，即使排除金融投机的因素，没有经济基本面的支撑，也很难持久。

我们说，在经济学中所有的商品都受供给需求关系的影响，可是我们的二手房数据却是量价齐升。无论挂牌量是多是少，挂牌价格却是一路走高，头也不回。

从上面的数据，我们从不同的角度分析，会得出不同的结论：
1、如果二手房挂牌量增多，就是说二手房供给增多，那么房东要想成交就要降价，可是挂牌价也在上升。
2、挂牌价的上升，会对房东卖房产生一定的吸引力，于是挂牌量上升，这种解释是符合实际数据走势的。
如果是完全的市场化行情，那么挂牌价和挂牌量应该会根据市场需求形成一个均衡市场，那就是成交价。可实际情况是，无论挂牌量如何变化，二手房价格都是一路走高，是什么造就了二手房价格只涨不跌的神话？

1、二手房价格受新房市场影响。政府通过调控新房价格，进而影响二手房价格，而且，调控政策不能使二手房出现暴跌，最好是按现在的情况持续上涨，这样有利于稳定房地产预期，有利于新房销售，地方政府也能得到卖地的好处。
2、挂牌价反映了房东的随价就市的心理，市场都挂这么高，说明房子值这么多钱，我也要挂这么高，于是二手房有价无市的现象屡见不鲜。

03、二手房价格只涨不跌的神话还能持续多久？
从现在的房地产调控政策来看，只要房地产泡沫不破裂，那二手房挂牌价就不会大跌。我们说的是挂牌价，而不是实际成交价。因为挂牌价的稳定可以稳定房地产市场，至于有没有成交量，不是最关心的。
但是，从最近部分城市出台的楼市新政来看，基本都是刺激新房市场的。比如青岛3天撤回的楼市新政，仔细分析，就是为了促进新房开发销售，而变相的限制二手房交易的。新房市场复苏，开发商和地方政府都有好处，而在稳定二手房价格的情况下，尽量限制二手房交易，可以有效阻断投机。就是说，你买新房支持经济复苏可以，但是，买了之后你就好好住着吧，想出手很难。

总结来说：在房地产以稳定为主的情况下，二手房挂牌价稳定上涨为主；但是实际成交价依然会市场供需关系的影响。对于购房者来说，不要只看到二手房挂牌价格的上涨，还要看到挂牌量的上涨，因为挂牌量多了，你就可以砍价了。随着房屋空置率越来越多，以及房产税的未来出台，二手房将会越来越难卖，实际成交价可能比你想象的还要便宜。











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