郭晓蓓：应着力降低房地产金融领域风险集中度

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            摘要
            1.房地产业风险向金融领域溢出的可能性值得关注；
            2.当前宏观经济周期与2003年有所不同，经济下行压力较大，且在“房住不炒”政策基调下，房地产市场整体处于降温、调整阶段，企业资金状况不容乐观，疫情短期冲击较2003年更大；
            3.下一步，行业要做好房地产市场结构优化，供给端重增量、重存量，需求端引导租赁需求，同时加大住房金融创新力度，着力降低房地产金融领域风险集中度，推进住房租赁资产证券化业务；
            4.监管者有必要对线上售房量身定制相关制度和标准，毕竟现有制度更适用于线下场景。惟有真正立下规矩，线上售房才不会被当作权宜之计，成为未来市场销售新模式。
            
            中国民生银行研究院研究员 郭晓蓓
            “疫情对房地产业的冲击，从时间维度看，影响更多集中在短期市场，周期预计2~3个月；从空间维度看，影响更多集中在湖北等疫情较严重的区域。随着疫情形势扭转以及预期适度宽松政策的释放，房地产业中长期依然会平稳发展。”日前，中国民生银行研究院研究员郭晓蓓在接受《中国建设报》记者独家专访时表示。
            关注资金链压力和违约风险
            疫情防控期间，受土地招拍挂放缓、延期复工等影响，房地产开发土地购置、建安投资与施工规模均显著下降。自2019年以来，房企融资形势偏紧，重点依靠加快销售回款节奏缓解资金压力。但当前这一渠道受阻，企业偿债压力凸显，资金链更加紧张，房企开发投资意愿与能力下降。
            郭晓蓓认为，受疫情影响，房地产业目前面临多方面风险：
            一是面临偿债高峰。2020年，房地产业需偿还债券总额7598亿元，上半年为3000亿元。疫情冲击加剧了房企资金紧张状况，尤其是春节期间，交易量大幅下滑，现金流更加困难。
            二是经营性不动产遭遇严峻考验，零售业、写字楼、酒店等商业地产面临较大困难。春节是消费旺季，本该现金流充裕的零售商业不得不关门歇业，租金成本负担沉重。原本就供过于求的写字楼市场，需要更长时间消化疫情影响。旅游业停摆，酒店、餐饮空置率大幅上升。
            三是住房租赁企业面临较大的经营压力。大多数长租企业轻资产运营，房源都是租来的。受疫情影响，退租或要求降低租金的情况是可能的，长租公寓采取了阶段性减免租金等措施，维持租赁合约、降低空置率。但其间收入下降、运营管理成本增加，使长租企业短期现金流明显减少。
            此外，房地产业风险向金融领域溢出的可能性值得关注。疫情暴发之前，就已经存在经济增长和财政收入过度依赖房地产业、金融资源向房地产业高度聚焦、居民住房杠杆率较高等问题。疫情当前，需要重点关注房企面临的资金链压力、在建项目停工以及居民收入下降带来的违约风险。
            从中长期看，未来行业走势如何？郭晓蓓说：“2003年非典疫情暴发后，房地产销售增速在3~4月短暂大幅下滑，5月开始反弹。同时，房地产开发投资情况保持了一致，表明购房需求具有刚性，因疫情暴发暂时延后而并未消失。当前宏观经济周期与2003年有所不同，经济下行压力较大，且在‘房住不炒’政策基调下，房地产市场整体处于降温、调整阶段，企业资金状况不容乐观，疫情短期冲击较2003年更大。”
            郭晓蓓对《中国建设报》记者表示，随着国内疫情得到有效控制，地方政府、房企有望加快供地、推盘、施工节奏，市场加速回暖，风险将被缓释。在北京、苏州、深圳等地，一些高性价比的楼盘受到购房者追捧。
            下一步，行业要做好房地产市场结构优化，供给端重增量、重存量，需求端引导租赁需求，同时加大住房金融创新力度，着力降低房地产金融领域风险集中度，推进住房租赁资产证券化业务，“从全年总体判断，房地产销售与开发投资受疫情影响可控。”
            应为线上营销量身定制相关制度和标准
            疫情防控期间，线下销售按下“暂停键”。房子怎么卖出去，成为各房企最需要考虑的问题。自2月中旬以来，不少房企纷纷转战线上，提供网上看房、选房、购房服务，并推出多重购买优惠、无理由退房等政策，一时间吸引了众多消费者。据克而瑞研究中心统计，前200强房企中，143家房企推出了“云卖房”。
            目前，线上售房模式主要有三种：一是大型房企自建网上售楼处，如恒大“恒房通”、碧桂园“凤凰云”、融创“幸福通”等，房源覆盖全国所有在售项目。二是世茂、龙光等规模房企与房天下、乐居等第三方机构合建网络售房平台，通过线上销售引流。三是售楼员化身主播，在快手等平台直播“带货”。
            郭晓蓓对《中国建设报》记者表示，先进技术支持大幅增强了客户线上看房的真实感，也表明房企探索沟通方式的改变。对房企角度说，线上售楼处是一种拓客渠道，通过展示项目，获得更多客户信息，然后引流至线下。从消费者角度看，线上买房虽然便捷，但并不踏实。当下，房地产业转战线上主要受疫情影响，是“非常时期的非常办法”，短期内不会替代线下销售，但可以成为重要补充。
            “未来，线上售房有望成为趋势，会有越来越多房企选择。”郭晓蓓认为，监管者有必要对线上售房量身定制相关制度和标准，毕竟现有制度更适用于线下场景。惟有真正立下规矩，线上售房才不会被当作权宜之计，成为未来市场销售新模式。
            “危机中蕴含着机遇。”在郭晓蓓看来，房地产需求顺利释放后续还需政策支持和供给端发力。政策上，因城施策，支持刚需改善型需求；产品上，房企要不断升级，持续改善户型、物业服务和配套，使之与居民需求匹配；销售模式上，要创新渠道，推广线上营销。如果应对得当，这次危机将成为房地产业全面转型升级的重要契机。
            
         









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