10月养老地产回顾，传统住宅销售遇冷房企多元化发展成趋势

热情的沙漠

由于各类因素影响，开年以来房地产行业发展与之前相比冷清很多。为了加速产业发展，各个房企在售卖策略上也做出了调整，多元化发展成为趋势，而其中一个策略就是放眼即将成为蓝海的养老产业。据鹿豹座平台了解，根据《中国养老产业白皮书》的数据显示，预计2020年中国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。


房企在养老地产上的动作确实屡见报端，然而对比起报道上的热烈，房企实际上每次的投入对比起其在其他项目上的大手笔来说，是慎之又慎，投入资金有限，扩张速度则更慢。更有一些开发商打着“养老”的名堂来圈地甚至集资。更重要的是，到目前为止，仍然没有在养老地产中获利的成功案例。

各地政策因地制宜 主要关注医养结合
10月，国家卫健委发布了《关于深入推进医养结合发展的若干意见》，内容强调：应强化医疗卫生与养老服务衔接、推进医养结合机构“放管服”改革、加大政府支持力度、优化保障政策、加强队伍建设。其中提到了政府对养老机构及从事医养结合的企业的支持，包括减轻税费负担、保证土地供应、拓宽投融资渠道。上述《意见》反映出国家对医养结合的重视程度，促进医养结合能够更好地实现落地，为市场传递出一个利好的信号。
落到地方层面，广西南宁和海南海口针对房企的拿地行为做了有利于养老的调整，两地均规定了新建住宅小区需配建一定数量的养老服务用房。北京上线了社区居家养老服务平台，为老年人家庭做适老化改造，以及呼和浩特的三年养老规划，则是针对居家养老和社区养老部分做了进一步的规划和措施落实，使老年人在无须远离熟悉社区和家人的情况下，一样能享受到养老设施。
北京恭和家园是全国首个共有产权养老试点，位于北京朝阳区东五环双桥。其首批139户家庭共有产权房产证在10月份开始发放，产权证全名为“不动产权证书”，与普通住房产权证具备同等作用及价值。
资料显示，该项目由北京市民政局和住建委共同试点推出，2017年12月12日投入运营，这是全国首个共有产权的养老项目。该项目由养老企业与购房者分别拥有不同份额的产权。
项目中的房屋产权上，养老房由养老企业与购房者按照5%和95%的比例共同持有房屋份额；而在整个养老项目上，公共服务部分占比40%，该部分产权属于养老服务企业。
该试点将居家养老、社区养老和机构养老融合在一起，可以为入住的老人提供24小时的养老服务。为防止炒房，入住人必须为年满60周岁(含)以上的老年人，保证项目中的房屋均为真正的老人服务。
养老床位缺口仍严重 江苏养老机构最多
根据民政部最新公布的2019年三季度数据，全国养老机构数合计31997家，养老机构床位数414万张。而根据国家统计局所公布的数据来看，全国65岁及以上人口数为16658万，以此来计算，每40个老人才有一张养老机构床位，缺口巨大。
分省来看，三季度江苏省养老机构数上升到了2329家，超越四川省的2306家，再加上其机构床位数高达42万张，远超其他省份，成为名副其实的养老大省。
从机构类型上看，占比最大的为养老院，为51%；其次为老年公寓，占14%；福利院占比11%。其中，敬老院及社会福利中心等属于政府或集体兴办的养老机构；老年公寓、养老社区等则多为民营养老机构。
从收费标准上看，现在收费较低的养老机构依然处在主导地位，其收入主要依赖政府补贴及老人的双保报销。收费标准在500-1000元的养老机构占比达到82%。由于成本的限制，这类机构只能最低限度维持老人的起居饮食和医护服务，基本谈不上提高老年人晚年生活质量。
由于服务质量和收费标准永远是正相关的关系，如今的养老院，特别是有企业参与运营的，无论其是纯民营还是采取PPP模式，入住的老人仍然是先富起来的那一批，并不是“橄榄球”最中间的那一段。


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