第15期：一方未经配偶同意而擅自抵押房产是否有效？

叶春仕

各位朋友大家好，今天跟大家分享的话题是“夫妻共同所有的房产，仅登记在一人名下，其未经过配偶的同意而擅自向银行提供抵押担保，该抵押行为是否有效？银行可采取哪些补救措施？”
首先给大家介绍一下实践中办理房产抵押登记时，不动产登记中心是如何要求的。一是房产登记在谁的名下就由谁来办理抵押登记，无需其配偶出面即可办理抵押登记，此种对银行或者其他债权人来讲存在一定的风险；二是即便登记在一方名下，也需要其配偶出面一同办理抵押登记，其配偶需书面同意办理抵押登记。今天我们着重强调第一种的法律风险防范。
按照我国《婚姻法》的规定，夫妻关系存续期间购买的房屋，无特别约定的话，即便登记在夫妻一方名下也应当认定为夫妻共同财产。按照《担保法》司法解释第54条的规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。
举例说明，老王向银行申请贷款100万元，由小明提供婚后购买的一套房产进行抵押担保，因为房产登记在小明一人名下，而且妻子小红常年在外出差，老王又着急用钱，便擅自决定以该房产向银行提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。但是根据上述法律规定可以得出结论，因为该套房产系夫妻共同财产，对外抵押必须由小明和小红都同意才行，否则，该抵押行为因未取得共有人之一小红的同意而属于无效法律行为。
假设银行或者其他债权人事后知道上述风险，该采取何种补救措施呢？
《担保法》司法解释第54条规定，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。如上述案例中，如果小红知道小明瞒着她提供抵押而未提出反对意见的话，那么该抵押行为也是有效的，但是证据呢？如何才能证明小红已经知情了呢，难道仅仅凭借二人是夫妻关系，就默认为小红已知情？主流观点对此持否定态度。经大量实践案例表明，如果银行或者其他债权人能够提供以下证据的话，可以认为小红已知情。
1.事后直接拨打小红电话确认其是否知晓并同意抵押，且保留电话录音，一定要保留原始载体，就是哪个电话打的就保存在哪个电话上；
2.贷后检查过程中，银行一般会有会谈记录或者访谈回执，如果小红在上面签字的话，也可以默示推定小红知晓并同意，同时最好能够一并留存影像资料，如签字时的照片、小视频等；
3.微信聊天记录也可以，总之，事后关于小红有可能知晓又没有提出反对意见的证据均可以佐证，越多越详细越有利于债权人。
好的，今天的分享就到这里，希望对您有所帮助，我是老张，我们下期再见。想通过音频的方式了解更多内容的话，可以在喜马拉雅FM搜索“普法张先生”并点击订阅即可。











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