唱衰成都楼市的人,将再次被打脸!

_开挂侠

NO. 1｜前言
近段时间，各路声音唱衰成都楼市，99% 的媒体都在唱衰成都楼市，那么成都楼市真的就要一蹶不振了吗？
515 成都史上最严厉调控。
2018 年 5 月 15 日，成都在被约谈之后，迅速拿出史上最严调控大招：分区县限购；加大落户买房限制；加大离婚买房限制；限制老年人投靠买房 ...... 其每一条都堪称史上最严。
采取 " 职住平衡 "，分区限购，当前没有哪座城市限购如此严苛，即便是京沪深，也只有北京通州区要求该区社保，其它都是以城市为单位限购。515 成都的调控，这个角度就是史上最严。
限购 + 限售，京沪深限购不限售。这一点成都和几个中西部城市比京沪深更加严厉，至少京沪深取得不动产证就可以卖出，而成都不行，成都实行三年限售。这个意义上严厉程度已经超过单边实现限购的京沪深。
离婚：成都首提离婚两年内，保有量参照离婚时家庭房产数量，让假离婚毫无空间可以操作；
老年投靠不能购房：属于成都首创；
落户 + 社保：这属于海南首创，成都第一个跟进。
这样的调控打击力度非常巨大，如果说原来调控只是给楼市开点药，而这次毫无疑问是下了刀子，动了手术。
NO. 2｜调控前后二手房成交数据
二手房是大家最关心的，之前有大量观点唱衰成都二手房，" 逃顶 "" 高抛低吸 "" 大跌 "" 大势已去 "" 即将沉寂多年 " 的说法不绝于耳，这些说法必将再次被打脸。
首先关注销量，515 调控让很多人一夜之间失去购房资格，具体销售情况如何，来看看房管局的二手房实际成交数据（新房数据受制于开盘和统一备案等因素）。


▲ 515 调控前后，二手房每日成交套数。（来源：房管部门）


▲ 515 调控前后，成交数量对比。（数据来源：房管部门）


▲ 515 调控前后，成交面积对比。（数据来源：房管部门）
二手房交易量下滑严重，说明 515 调控严厉，让很多购房者失去购房资格；
成交数量按现在每天 254 套的平均值，全年二手房成交量依然可达到 9 万套，这个数据在成都成交历史来看，依然是一个较高的成交量；
选取 7 月 6 日 --12 日二手房平均每日 254 套；而 6 月 6 日 --12 日的二手房成交，352 套 / 日，环比下降 38%；
二手房成交数量并没有企稳，需要 6--12 个月的时间来消化 515 调控的打击。
大多数城市都可以通过调控后二手房成交数据看出走势，包括杭州在 2016 年进行调控，成交量下滑超过 70%，通过 6-12 个月时间来消化不利，逐步企稳，并回归正常。
NO. 3｜房地产有的是钱
手里有粮 , 心里不慌 , 脚踏实地 , 喜气洋洋。
房地产开发企业到位资金：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金（其他资金中，包含定金及预收款，个人按揭贷款）。简单说就是可以完全掌控运用的资金。
市场是买方市场还是卖方市场，有个特别重要的因素，也是少有人知道的因素：资金到位情况。也就是说，既得利益者，已经有足够的盈利，有了足够的信心，知道期间的价值，又怎么会轻易大范围抛售呢？
2016 年，房地产开发企业到位资金 144214 亿元。其中，国内贷款 21512 亿元，；利用外资 140 亿元；自筹资金 49133 亿元；其他资金 73428 亿元，。在其他资金中，定金及预收款 41952 亿元，增长 29.0%；个人按揭贷款 24403 亿元。


（下图）2017 年，房地产开发企业到位资金 156053 亿元其中，国内贷款 25242 亿元；利用外资 168 亿元；自筹资金 50872 亿元；其他资金 79770 亿元。在其他资金中，定金及预收款 48694 亿元；个人按揭贷款 23906 亿元。


（下图）2018 年 1-5 月份，房地产开发企业到位资金 62003 亿元，同比增长 5.1%，其中，国内贷款 10201 亿元；利用外资 21 亿；自筹资金 19473 亿元，；定金及预收款 20122 亿元，；个人按揭贷款 9250 亿元。




▲房地产开发企业资金到位状况
由资金到位可以看出房地产开发企业 " 盆满钵满 "，也就是中国房地产开发企业资金财力雄厚。接下来就马上要看，买地那么贵，钱够吗？如果够，那么很多人就会给开发商竖起大拇指。
财政部数据显示，2016 年全年，国有土地使用权出让收入 37457 亿元，同比增长 15.1%；
2017 年 1-12 月累计，其中国有土地使用权出让收入 52059 亿元，同比增长 40.7%；
2018 年 1-5 月累计，其中国有土地使用权出让收入 22251 亿元，同比增长 45.9%；
▲ 国有土地出让金收入（来源：财政部）
2016 年到位资金 14.4 万亿元，用于购买土地花了 3.7 万亿；
2017 年到位资金 15.6 万亿元，用于购买土地花了 5.2 万亿；
2018 年 1-5 月到位资金 6.2 万亿元，用于购买土地花了 2.2 万亿；
你只能赞叹，中国开发商真有钱，楼市真有钱，真不差钱！
NO. 4｜二手房业主资金、卖房心态分析
楼盘市值变化：
假设某小区，2016 年单价 8000 元 / 平米的房子，通过两年跳涨，价格拉升到 18000 元 / 平米，平均每平米上涨 1 万元，如果该小区有 30 万平米的房产，大约 3000 户，那么该楼盘的市值原来是 24 亿的总值，经过一轮跳涨，现在的总值已经被拉高到了 54 亿元。总计增值 30 亿元，小区一共 3000 套房产，平均每套增值 100 万元。
按此类推，如果小家庭有 2 套房产，小家庭增值 200 万；
《成都市房地产业发展五年规划（2017 — 2021 年）》指出，期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到 45 平方米左右；如果按照人均 45 平米计算，成都每户人口 3 人计算，户均面积 135 平米，户均房产增值 135 万元。
需要对比的是，根据国家统计局成都调查队数据显示，2017 年成都市城镇居民人均可支配收入 38918 元，同比增长 8.4%，增速与全省平均水平持平，高于全国平均水平 0.1 个百分点。从收入来源看，2017 年全市城镇居民四大类收入保持全面增长态势。其中，人均工资性收入 22802 元，同比增长 8.2%；人均经营净收入 3795 元，同比增长 7.8%；人均财产净收入 4103 元，同比增长 7.1%；人均转移净收入 8218 元，同比增长 10.0%。工资性收入在城镇居民收入中占主导地位，占可支配收入的比重为 58.6%，对人均可支配收入的贡献最大。
人均可支配收入 38918 元，按房产增值均摊到人均增值高达 40 万元，二者相比，差异巨大。如果善于房产投资，可以看出这种增值对于家庭财富增值的贡献是巨大的。
一两年时间，一个普通有房家庭，房产赚钱效应相当于 10 年以上正常家庭可支配收入。过去几年投资房产的人，取得辉煌回报，会有多么骄傲，是无房族难以想象的。
通过房产实现资产快速上升，有了足够强劲的实力，一点点风吹草动，就指望业主挥泪大甩卖，何来的泪？甩卖何处而来？这种侥幸的心理，就应该被狠狠打脸。
通过房产增值，突然变得财力雄厚，家庭资产增值巨大，你还指望营造草木皆兵的氛围，让业主动不动就降价，来迎合你的胃口，这就太 " 屌丝 " 了。
房产投资收益对比：
金融城板块：标杆性小区中海系列。中海城南一号、中海城南华府、中海九号公馆，共 5000 户，容积率 2.85。房价 2010 年 ----2017 年 ----2018 年实现三级跳，即从 15000----30000----37000 元 / 平。按 190 平米的户型计算，300 万涨到接近 700 万，涨价 400 万 / 套。
大源板块：标杆性小区中海兰庭。共 5520 户，容积率 4.5。房价 2009 年至今 9 年，涨 300%。即从 7000---28000。普普通通一套房子，从原来 70 万，跳涨到现在的 280 万，涨价 210 万。
新川板块：标杆性小区龙湖九里晴川。1866 户。房价 2016 年 9000，2017 年 18000，2018 年周边二手房高达 23000。新板块，涨势强势，后生可畏。
金融城投资利润绝对值，平均一套房产 7 年利润 300 万，首付款投入约 80 万；大源板块平均一套房产 7 年利润 180 万（户型面积中位数 130 平米），首付款投入约 30 万。这样的盈利现状，你还指望短期内出现业主大范围降价抛售，那是太不了解别人的资金实力和资产实力。
改善就会甩卖优质的房产？优质房产的需求会越来越大。成都的魅力越来越大，随着成都的吸附力越来越强，吸引的是全国的人才，随着人口不断涌入，土地资源稀缺，可供上市房源有限，成熟的优质板块的品质二手房源，既可以提供入住即繁华的景象，又可以入住即可上学，入住即可享受便捷交通，这种需求对于新成都人，对于住够了不堪忍受的老破小的人，有着极大魅力的，这就是需求。
贰爷观点：房产投资、自住，都应该坚持价值投资，紧跟优质产品。如果你忘记 " 环蓉灰犀牛 " 宁要成都一张床，不要环蓉一间房！警惕 " 环蓉 " 投资 " 灰犀牛 "（下），你忘记风来了，猪都能飞，那么风停了，你会摔得很惨。
丹东买房就是典型投机，不如直接去澳门赌一把。朝鲜，要实行经济改革不是能够短时间完成的，是要几代人才能完成的，而经济条件改善更是需要几代人来完成。当下，何来改善需求？何来跨过购买力？国之大，边界线城市很多，单凭想象，别人要娶媳妇，你激动万分，是没有用的。
不根据经济发展，人口因素，宏观政策就盲目炒作，这是投机和炒作，这样的赌徒心理注定失败，还不如去澳门赌一把。对于成都房产，更有好心态，看到相关因素的影响，不能因为一个调控就草木皆兵、夸大其辞。任何时候都要追求价值投资，要好产品，不够优质的产品，要适时置换，大胆出手。
贰爷始终认为：调调更健康。房子调控体现相关部门对于这个行业爱之深、责之切，爱它促进经济、责它炒作风险。
限购严厉，没有购房资格，就需要时间来换取资格，限购的这个负面影响需要 6-12 个月的时间来消化，需求消灭了吗？限购是搁置需求，将需求延后，并非消灭需求。待到 6--12 个月，515 影响逐步消化之后，需求会继续爆发。每个城市房地产市场千差万别，都要细分来看，细分市场看房价才有意义，平均看房价无意义，优质板块必然坚挺，非优质板块，非优质产品，价格敏感性更强，坚持价值投资，追求好产品，房价大跌是没有任何可能。这期间中签率反倒提高了，有购房需求，应该积极买房。
NO. 5｜人口分析
成都：人才落户的数据
据成都统计局公布的数据显示，相较于 2016 年，成都 2017 年的常住人口增加了 12.71 万人，同比增长 0.79%；户籍人口增加了 36.4 万人，同比增长了 2.6%。如果将一线城市也加入比较，成都 2017 年 36.4 万户籍增加量可以排在全国第三位，仅次于深圳、广州。
2017 年成都出台了主要为大学生等高技术人才提供安居落户、促进就业创业的政策，在一定程度上推动了当地常住人口的增加。成都目前有 1600 万人口，根据《成都市基本公共服务均等化 " 十三五 " 规划》提出的目标，2020 年，成都常住人口预计增 2000 万。
再看看其他城市：
据武汉市统计局公布的数据显示：2017 年，大学生留汉人数 30.1 万人，是 2016 年的 3.1 倍；大学生在汉新落户 14.2 万人，是 2016 年的 9.6 倍。截至 2017 年底，武汉户籍人口总数 853.65 万。这一数据较 2016 年的 833.84 万户籍人口增加了近 20 万人，为历年最高值。据长沙和西安各自统计局公布的数据显示，2017 年年末，长沙户籍人口增加了 27.3 万人，西安户籍人口增加了 25.7 万。人口流入有魅力的中心城市，是不可阻挡的趋势。
目前的土地供应不足，开发商缺地，购房者缺房，首次置业者买不到房，改善需求有钱找不到新楼盘，如此强劲的需求都只能往后延，成都有大量的购房需求被压抑，从土地角度来看，成都楼市毫无泡沫可言！
新政落户的新成都人，毕业大学生等恐怕要把需求往后推迟了，现在是真正的刚需首套按揭指标没有合适的使用机会，而投资者全款难觅品质楼盘。目前成都新房低于周边二手房价格的现象普遍，比如大源熙华府 17000 元 / 平方左右的价格带装修和恒温，而周边同档次二手房 28000 元 / 平方。
NO. 6｜小结
贰爷预测，515 调控严苛，市场看不见的手会自动调节。土地供求关系和住宅供求关系矛盾没有实质性解决，指望成都新房再便宜，指望优质二手房被抛售，指望二手房大跌，那是掩耳盗铃。
失去购房资格的人士，需要一定时间来获取，市场需求需要 6-12 个月时间来修复 515 创伤。
一套房产买卖过程需要 3-10 年，动不动就唱衰楼市，动不动就否定房地产的作用，以炒股心态看待楼市 ...... 已经多年被打脸。
以上通过 "515 调控背景分析 "，" 成都二手房成交实况分析 "，" 开发商到位资金分析 "，" 土地出让金分析 "，" 人口净流入分析 "，可以实实在在看出，成都房地产行业健康，成都楼市无泡沫，515 调控挤出更多投机水分，让楼市更加健康。
来源：贰爷房产投资