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来源：吴思竹
预计就在本月中下旬，远洋万和公馆项目将开盘，这是成都今年推出的第二个处于一环内的项目，上一个是龙湖上城。
此次预计将推出 1、2 和 3 号楼全部 351 套房源，产品面积从 110 — 168 平方米不等，精装交付，预计 2020 年下半年交房，关于价格，目前置业顾问的口径是含精装单价在 2.1 万— 2.2 万元左右。
在这个月的供应预告中，我就曾预告了该项目开盘的信息，引起了很多读者的关注，希望我们能够踩踩盘，以下就是我为大家带来的踩盘报告。
两江环抱区，在这里，大家都是普通购房者
开始这篇踩盘报告之前，有一点大家需要明确，远洋万和公馆项目位于大安东路 1 号，正位于成都的两江环抱区之内，也是成都房产限购政策以来，两江环抱区内供应的首个项目。
△两江环抱区示意图
相信大多购房者对于这个两江环抱区都不陌生，这是在成都的房产限购政策里，明确提出不支持棚改货币化安置住户和刚需家庭优先选房的区域。
也就是说，在这里，人人都是普通购房者，大家需要拼的只有运气。
地理位置好，但板块不好
好，开始正式的踩盘报告。
远洋万和公馆项目位于青羊区大安东路 1 号，处于一环内，项目的东北侧就是大安东路，一街之隔就是府河，西北侧是小关庙后街。
△地理位置示意图
这里不仅是成都的中心城区，且还是成都的两江环抱区，近享府河景观资源，其地理位置的优越性和稀缺性都是毋庸置疑的，但尽管如此，我并不认为这里是一个好的板块。
项目所处的位置是青羊区、成华区、锦江区和金牛区四区交界处，这种交界区域一般都会缺少相关规划，根据我以往了解到的相同案例，如有涉及到城市配套建设类的工程，这类区域一般进展都会相对较慢，因为需要牵涉或沟通的部门更多。
说到这里，肯定有购房者会说，这里是中心城区，各方面发展都十分成熟了，也不需要太多规划支撑，但是，相较那些更核心或是有规划的板块来说，其在配套资源的表现上，并不突出。
交通配套方面。
项目周边仅有两条道路，一条是大安东路，一条是小关庙后街，两条路都不是城市主干道，因此周边的到达性并不好。
据置业顾问介绍，在列五中学和项目之间有条两车道的规划道路，衔接小关庙后街和红星路，未来开通后，可能会有所改善。
公共交通方面，主要就是沿大安东路的公交线路和地铁 3 号线，距离项目最近的是红星桥站，直线距离约 300 米。
商业配套方面。
周边日常生活配套不缺，最近的大型商业配套是财富又一城和 339，直线距离在 1.1 公里左右。
教育配套方面。
远洋万和公馆项目周边并不缺教育资源，一公里范围内 0 — 18 岁的教育资源都有，但是！大部分都是只能看不能摸的关系。
项目处于青羊区，但与项目只有背对背关系的列五中学是成华区的，与项目直线距离不到 400 米的天涯石小学（昭忠祠分校）是锦江区的，未来可能跟项目产生直接关系的学校并不多，幼儿园大概有 3 所，中小学是成都市双眼井小学和成都市第十一中学。
自然景观资源是项目最大的优势之一。
与府河只有一街之隔，沿河的滨江带目前正在进行改造，将打造成滨河公园，如下图。
△塔吊处就是项目所在位置
△已改造好的滨河带
综合以上，我认为其地段价值是大于居住价值的。
小盘高密，规划有硬伤
远洋万科公馆项目占地面积仅有不到 29 亩，容积率 4.0，整个地块呈长条状，共规划了 5 栋 18 — 33 层的高层住宅，1 栋 6 层楼高的独立商业和一栋 20 层楼高的办公，此次推出的是 1、2 和 3 号楼，据置业顾问介绍，5 号楼和 8 号楼不对外销售，楼栋位置如下图。
△项目总平图及楼栋位置示意图
由于项目紧邻府河，所以长条形的地块再加上一字型的楼栋布局，最大可能的保证了府河的河景景观。
此次推出的 3 栋高层，其中 1 号楼和 2 号楼为 2 梯 4 户设计，包含了 110 平方米的三房双卫和 144 平方米的四房双卫两种产品，产品层高为 3 米，3 号楼为 2 梯 3 户设计，包含了 126 平方米三房双卫、143 平方米四房双卫和 168 平方米四房双卫三种产品，产品层高也是 3 米。
由于地块本身的限制，为了保证府南河河景景观，2 梯 4 户的产品采用了一字型 " 皿 " 字布局，这种布局方式很明显是为了实现景观价值的最大化，从而实现产品价值的最大化，但是要想户户都可以观景，这必定会有所牺牲，所以，我们看到，万和公馆的户型虽然做到了前后通透，但面宽窄、进深长，设计都略显怪异。
我们分别来看下。
E2 户型：建面约 110 平方米
这是该项目最小的产品，位于 1、2 号楼的中间位置。
户型设计紧凑，基本没有浪费空间，优势显而易见，三开间朝向主景观面，配置了 6.7m*1.8m 的景观阳台。
主卧舒适度表现也相对突出，4.6 米的进深，可以设计独立的衣帽间，这在同质产品中，还是非常有竞争力的。
但缺点也突出，户型的实用性不强，110 平方米的三房产品，其中两个卧室的开间仅有 2.8m 和 2.4 米，功能性弱。
A2 户型：建面约 126 平方米
该户型位于 3 号楼，从户型本身的设计来看，谈不上好，表现中规中矩，但是 3 号楼是 2 梯 3 户设计，且该户型位于楼栋的突出位置，一些好的设计可以做到三面采光，而该户型是单面采光，这样来看，就有些不合理了。
A3 户型：建面约 143 平方米
该户型也是位于 3 号楼，从户型本身的设计来看，我认为是此次所有户型中，设计最差的一个，动线设计差，动静不分区，已经做到了 143 平方米的面积，但有两个卧室的开间都仅有 3 米，可以说是又不好看又不实用。
E1 户型：建面约 144 平方米
该户型位于 1、2 号楼的端头位置，面宽窄、进深长的怪异感在这个户型上体现得淋漓尽致，除主卧外，其他三个卧室的开间都不及格，另外还有个最大的槽点是书房，没有直接采光，而是通过生活阳台间接采光。
A1 户型：建面约 168 平方米
值得一说的是该户型的通透性表现还是不错的，但是 168 平方米的面积，虽然做到了双套房，但是没有中西厨，1.8 米开间的厨房也十分尴尬。
不确定因素
精装是个不确定因素。
项目将采用精装交付，但踩盘当天，我没有看到交付标准以及精装明细，据了解，后期项目将会有实体精装样板间展示，建议感兴趣的购房者能够到实地进行详细了解。
价格及购买建议
项目目前还没有取得预售，根据置业顾问的口径，预计含精装价格在 2.1 万— 2.2 万元 / 平方米左右。
结合项目的表现来看，其实这个单价并不算便宜，但谁让别人在一环内，供应本来就少得可怜，再加上两江环抱区的特殊优势，没有了棚改和刚需优先，中签率也会高许多，所以，如果你是有一定支付能力且又正好向往主城繁华生活的购房者，可以考虑。
小助理有话说：
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发表于 2018-12-15 05:17:07
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