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每到周五，发哥就会很忙，根据长期的经验来看，楼市总会带来周末的礼物。今天，城南和城东，三个网红盘，等待了近 2 年之后终于拿证，让成都购房者宛如过年般喜悦：北大资源紫境府、中铁城锦南汇、优山禧悦，集齐了刚需、改善和高端三种不同的产品类型。
北大资源 · 紫境府
成都房产发布北大资源紫境府拿证小程序
得不到的永远在骚动。或许就是对眼馋高新区住宅却又没有购房资格的人群，最好的诠释。
▲高新区部分楼盘一览
回顾最近三个月高新区开盘项目，面积段都比较适合刚改和首次置业的群体，而纯改善项目在该区内较为稀缺。
刚才，位于高新区新川版块的北大资源 · 紫境府取证，662 套清水房入市，清水单价 1.55 万元 /㎡，是目前高新区稀缺的改善型住宅。
预售信息
物业类别：高层
开发商：成都亿创航瑞房地产开发有限公司
楼盘地址：高新区新川之心公园旁
绿化率：30%
容积率：3.00
推售楼栋： 2、3、4、5、6、7、9、11 号楼
推售户型：116㎡、141㎡、180㎡、249㎡
梯户比：两梯两户（板式）、两梯三户（塔式）
总套数：662 套
物业费：3.6 元 /㎡/ 月
均价：15500 元 /㎡
装修情况：清水
区域介绍
项目位于新川板块新川路与中柏大道交汇处，作为成都目前大力开发的新川板块，是高新区主要的土地供应区域，这里还规划引入了地铁、教育、邻里中心等多项城市发展新理念。区域内已有万科、龙湖、保利、融创、华润、北大资源等多个品牌开发商聚集，但由于周边空地较多，目之所及还比较荒凉。
就交通资源来看，项目斜对面就是在建的地铁 11 号线新通大道站，距离 1 号线华府大道路程有 3.4 公里，就目前而言交通不太便利。但该板块内交通道路均已完善，对于有车的购房者来说，还是很便捷的。
由于周边很多待开发空地，基本放眼望去都无大型商业广场，商业配套还需依赖底商，板块内的大型综合体还是距离项目较远的银泰城和环球中心。但随着新川版块的大力发展，未来的商业配套值得期待。
新川之心公园
项目旁是占地约 865 亩的新川之心公园，分为东西两块组成，目前公园已部分投入使用。根据规划，新川板块内将打造 22 所公立学校，涵盖从幼儿园到高中的全龄段。不过，现在整个板块的主要教育依赖行知小学、新华学校等，所以该项目未来的学校存在一定的不确定性。
项目概况
走进售楼部，新中式的大门设计，水景造型，园林布置都给人眼前一亮。整个售楼处内部为下沉式设计。作为北大资源在成都的壹号作品，至少在售楼部的设计上，令人耳目一新。
回到产品本身，据置业顾问介绍，紫境府占地约 123 亩，容积率 3.0，总规划 20 栋楼，本次开盘的是 2、3、4、5、6、7、9、11 号楼，有 116㎡、141㎡、182㎡、182㎡（跃层）、249㎡共四种户型，共计 662 套。
据发哥了解，本次全部房源为清水交付，清水单价约 15500 元 / 平方米，由于最小面积为 116㎡，最低首付三成约 54 万。发哥实地围绕项目走了一圈，整个项目已修建到三分之一的高度，交付时间待定。
再来重点分析本次的套数最多之一的 141㎡的户型：
本户型为四室两厅两卫打造，客厅为横厅设计，主卧为套房设计，搭配有衣帽间和独立卫生间；分别有一间儿童房、次卧和书房，其中儿童房和次卧可以打通，形成一个超大的卧室。值得一提的是，所有卧室的飘窗均不占套内面积。还有宽 7 米，面积约 13㎡的超大阳台，厨房连通生活阳台，十分便捷。整个户型空间利用率极高。
值得一提的是，紫境府所有外立面均为干挂石材到顶，双层 low-e 玻璃为主要立面材质。据了解，目前售楼部在后期将会改造成会所——紫境荟，包括一系列游泳池、健身房和儿童娱乐等等休闲娱乐功能供业主使用，也算是对目前商业配套较为匮乏的补充。
紫境府自带的恒温泳池
最后，我们看看周边楼盘情况。由于周边几无入住的二手房，所以二手房价格无法参考。不过，临近北大资源的融创香璟台在 11 月初拿证，带精装均价在 1.55 万元 / 平米，而相邻另一个刚需盘爱在城南带装修均价也在 1.5 万元 / 平米。相比之下，紫境府定位更加偏重高端和改善客群，在价格不占优势的情况下，其脱精装入市也就不难理解了。
置业建议
1、高新区截止目前供应的产品大多数都比较适合首次置业的群体，另一方面则凸显了改善产品的稀缺性，而紫境府作为屈指可数的改善型产品，从售楼部的打造，和产品面积段的选择上，后期居住起来应该非常舒适，而 3.6 元 /㎡/ 月的物业费，也比较友善。
2、目前而言，项目距离地铁较远，周边无大型商业配套，而紫境府为纯住宅无社区底商，后期居住会带来诸多不便。除开 116㎡，其余均为大户型，总价较高，比较适合二次置业或深度改善家庭。
3、 紫境府分三个地块打造，均采用围合式布局，虽能保证每栋都能直观感受中庭景观，但也导致会有部分户型临街，加之周边待开发空地，后期居住可能会有一定的噪音和灰尘影响。
4、新川板块仍处于开发阶段，虽然规划有许多学校，但后期呈现需要时间。对于许多改善型家庭来说，学校存在不确定性。
优山禧悦
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项目名称：优山禧
销售均价：17000 元 /㎡
装修标准：3348 元 /㎡
项目名称：优山悦
销售均价：17500 元 / 平米
项目情况
虽然优山禧和优山悦是两个项目，但仅相隔一个路口隶属于同一区域，因此也享受着相同的城市配套资源，以下统称优山禧悦。
优山禧悦这个项目比较奇特，昨天三栋楼取证，今天又有两栋楼取得预售证。发哥办公室的极刚同事苦于唯一房票迟迟没有消耗，昨天收到优山禧悦的取证信息之后，今天一大早就拉着我去项目走了一遭。
优山禧悦位于锦江区塔子山公园地铁站旁，从地铁 A 口出来，便是售楼部，早上 9 点过，售楼部就已经有了近十组购房者在咨询了。
需要注意的是，昨天和今天相继取证的项目，分别位于两个不同地块，为占地 20 亩的优山禧和优山悦两部分组成，摇号报名只能二选一。
优山禧（即今天取证部分），位地铁站 D 口旁，占地 20 亩，容积率 2.5，2 梯 4 户，整个项目仅两栋楼，今天全部取证开盘，分为 143 平米和 161 平米两种户型，比较纯粹。从户型分布可以看到，143 平米的户型为东南朝向，161 平米的户型为西北朝向。其中优山禧 161㎡较高楼层的户型可以看到沙河，与仁恒 · 滨河湾遥相对应。
而优山悦（昨天取证），则距离稍远，沿着大凉山路往下走，靠近塔子山旁。该地块稍大一些，占地面积近 28 亩，容积率 2.0，共有 3 栋楼，均于昨日取得预售证。相较于优山禧，优山悦的户型更小一些，包括 119 平米、132 平米、143 平米和 161 平米等户型。其中，眺望塔子山公园的为 119 和 143 户型，但弊端则是这些户型均为东北朝向，后期日照可能不足。
在优山禧项目中，项目样板间已经开放，据置业顾问介绍，这就是后期的交付样板间，有意向购买的可以到现场去看看。以装修均价 3348 元 / 平米来看，整体观感还不错，以下是一些装修材料清单。
区域情况
优山禧悦位于锦江区金沙江路与岷山路交汇处，比较有意思的是，这一片属于锦江区和成华区的交汇处，项目则刚好划分在锦江区内。项目周边聚集了多个著名楼盘，例如恒大 · 望江华府、塔子山一号和 COSMO 天廊，但许多楼盘还未开盘或仍未交房，整体居住氛围不太成熟。
就交通资源来看，地铁是其一大亮点，地铁 2 号线塔子山公园站 A 口、D 口的街对面分别就是优山禧和优山悦，距离大概 300 米范围内；而项目本身就位于二环至中环之间，自驾走东大路进城和上高架桥都是比较便捷的；由于目前周边断头路较多，但未来打通之后进出城还是比较便捷的。
谈及商业配套则是优山禧悦的一大短板了，周边缺乏大型商业综合体，虽然项目优山禧斜对面便是 COSMO 天廊自带体量较小的商业综合体，但还在招商阶段未正式营业；再向外辐射的还有华宇广场，距离约 1 公里，目前只能依赖优山 PLUS 一期和周边楼盘底商，并且部分底商还没开门营业，整体的商业配套显得较为匮乏。
虽然划分于锦江区，但优山禧悦的教育配套一般。据置业顾问介绍，项目最近的学校便是成都市二幼和沙河堡小学。另外，区域内有一处占地较大的变电站，距离优山悦较近，购房者在选择时也需要留意。
1、项目最大的优势是它的地段，紧邻塔子山公园地铁站，出行非常方便。优山禧部分靠近攀成钢板块，与仁恒滨河湾仅一河之隔，优山悦部分靠近塔子山公园，但整个区域内的城市界面较差，区域内并没有过多的项目。另一方面，优山禧的面积段更加纯粹，考虑改善居住的购房者建议选择优山禧（明日网上报名）。户型方面，从现场的样板间来看，整个房屋的客厅面积较大，导致卧室和厨房面积较小。户型的一大亮点是阳台较大，据置业顾问介绍，多数户型的阳台开间达到 7 米。
2、项目所在的区域虽然在锦江区，但面临较大的尴尬：其一，项目地处成华区与锦江区交界处，与攀成钢一线因为沙河被阻断，与东客站区域也存在断头路，整个板块也因此无法与攀成钢和东客站直接串联，享受更多的城市配套；其二，发哥到现场看到，项目虽然临近 2.5 环，但区域的各项配套并不完善，商业、教育配套仍然是短板。
中铁城锦南汇
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开发商：中铁华鼎房地产开发有限公司
楼盘地址：高新区观东三街
容积率：5.00
推售楼栋：8 号楼
推售户型：74.9㎡、90.68㎡、96.3㎡、106.62㎡
梯户比：两梯六户
总套数：192 套
物业费：2.3 元 /㎡/ 月
均价：9990 元 /㎡
来源：成都商报房产发布
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发表于 2018-12-4 17:20:46
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